Omakotitalon ostajilla väärä käsitys myyjän virhevastuusta

Julkaistu 3.7.2017

Kiinteistökaupassa elää sitkeä luulo siitä, että talon virheistä voi vaatia lähes automaattisesti hyvitystä myyjältä viiden vuoden ajan. Luulo on väärä. Valtaosassa lautakunnan ratkaisemissa riidoissa ei suositeta mitään hyvitystä.

Kuluttajariitalautakunnassa käsitellyistä tapauksista on suositettu hyvitystä hieman yli puolessa riidoista. Yksityishenkilöiden välisessä asuntokaupassa hyvitystä on saanut noin kolmasosassa ratkaisuista. Erityisesti kiinteistökaupassa lautakuntaan tulee valituksia, joissa väärinymmärrys myyjän virhevastuusta näkyy.

"Rakennuksen ikääntymisestä ja tavanomaisesta kulumisesta johtuvat korjaustarpeet eivät automaattisesti kuulu myyjän vastuulle. Ostajien on varauduttava ikääntyneen talon huoltoon, peruskorjauksiin ja kaupanteon jälkeisiin yllättäviinkin korjauskustannuksiin", varapuheenjohtaja Päivi Korpiola painottaa.

Talon rakennusajan mukaiset seuraukset vikoineen eivät välttämättä ole edes virhe, vaan lähinnä rakennuksen ominaisuus. Jos vian hyväksytyt korjauskustannukset eivät ylitä lain määrittelemää merkittävyyskynnystä, kyseessä ei ole virhe eikä hinnanalennusta ei suositeta.

"Jos vanhasta talosta löytyy esimerkiksi lahoja hirsiä, alkuperäinen vuotava katto, paikallinen kosteusvaurio elinkaarensa lopussa olevasta pesutilasta ja hyväksytyt korjauskustannukset jäävät muutamaan prosenttiin kauppahinnasta, vastuu ei ole myyjän", varapuheenjohtaja Päivi Korpiola listaa. "Toisaalta jos vaurio on suuri, korjauslasku on merkittävä suhteessa kauppahintaan tai terveysvaara on suuri ja toteennäytetty, seurauksena voi olla ääritapauksissa jopa kaupan purku".

Moni pelkää vanhan talon myymistä jälkipuintien pelossa. "Talon uskaltaa myydä rehellisin tiedoin, koska ostajilta sopii odottaa yleistä tietoisuutta vanhan talon riskeistä," Korpiola sanoo.

Lautakunnan äskettäin ratkaisemassa riidassa vuonna 1954 valmistuneen, 260 000 euroa maksaneen omakotitalon ulkoseinän rakenteista löytyi alajuoksupuun kosteusvaurio, kun uudet omistajat purkivat ulkoseinää uuden oven tieltä. Ostajat vaativat myyjiltä hinnanalennusta 7 900 euron korjauskustannuksista. Asiantuntijaselvityksen mukaan kosteusvaurio oli syntynyt pitkäaikaisen ulkopuolisen kosteusrasituksen johdosta. Sade ja sulamisvedet olivat aiheuttaneet matalaan sokkeliin ylimääräistä kosteusrasitetta ja kostuttivat seinärakennetta.

Tällainen kosteusvaurio ei ole yllättävä ikääntyneessä rakennuksessa, joka on rakennettu aikakautensa rakennustapojen mukaisesti ja jonka alaosa on ollut kymmeniä vuosia kosteusrasituksen kohteena, lautakunta totesi. Jos kyseessä olisi salainen virhe, sen merkittävyyttä arvioidaan esimerkiksi korjauskustannusten määrällä. Korjauskustannukset otetaan harvoin huomioon hinnanalennuksen määrää arvioitaessa täysimääräisinä, koska korjauksessa talo tulee osin kaupantekoa parempaan kuntoon.

Lautakunnan mukaan kosteusvaurion vaaditutkaan korjauskustannukset eivät ylittäneet maakaaren merkittävyyskynnystä eikä lautakunta suosittanut riidassa hyvitystä.