Uuden asunnon ennakkomarkkinointi. Varaussopimuksen ja sen ehtojen sitovuus. Hinnan korottaminen.

Sopimuksen kohdan 4 mukaan varaus astuisi voimaan, kun varausmaksu olisi maksettu myyjälle ja varaus olisi voimassa enintään 15.6.1997 saakka. Saman kohdan mukaan kauppa tehtäisiin varauksen voimassaoloaikana. Jos kauppaa ei olisi tehty varausajan päättyessä eivätkä myyjä ja varaaja erikseen sopineet varausajan jatkamsesta, myyjä palauttaisi varausmaksun varaajan pankkitilille. Varaajalla oli oikeus peruuttaa varauksensa sen voimassaoloaikana ja saada varausmaksu takaisin pankkitililleen.

Sopimuksessa todetaan, että se perustuu edellä mainitun asunto-osakeyhtiön koemarkkinointiin ja kohteen rakentaminen käynnistetään ja asuntokaupat solmitaan, jos kohteeseen saadaan koemarkkinoinnin aikana riittävä määrä varauksia.

Kohdassa 5 varaaja ilmoittaa olevansa tietoinen siitä, että varauksen yhteydessä kohteesta annetut tiedot ovat alustavia. Kohdan mukaan kaupan lopulliset ehdot määräytyvät kauppakirjassa ja sen liiteasiakirjoissa. Jos ostaja ei halua tehdä kauppaa myyjän ilmoittamilla ehdoilla, myyjällä on oikeus varaussopimuksen voimassaoloaikanakin peruuttaa varaus.

Sopimuksessa arvioitu kaupantekohetki oli kesäkuussa 1997.

E ilmoitti varaajilIe 27.5.1997 päivätyllä kirjeellä, että varaussopimukseen perustuvan kauppakirjan allekirjoitus siirtyisi heinäkuulle. Hankkeen rakennuslupahakemus oli jätetty viranomaiskäsittelyyn ja asuntokauppalain edellyttämien turva-asiakirjojen koonti oli käynnissä. Kirjeessä ilmoitettiin, että rakennusaikataulu ja maksuerätaulukko täsmentyisivät rakennusluvan myöntämisen jälkeen. Samalla lähetettiin kopiot pääpiirustussarjan kuvista.

Kirjeellä 1.7.1997 E ilmoitti varaajille, että rakennuslupa oli myönnetty 26.6.1997 ja että maankaivutyöt aloitettaisiin elokuun aikana, ja RS-sopimukset pankin kanssa voitaisiin allekirjoittaa elokuussa. Samassa kirjeessä todetaan, että urakkahinnan tarkistuslaskennan vuoksi myyjä on joutunut tarkistamaan asuntojen alustavia velattomia hintoja noin 600 markkaa/m2. Hinnankorotus ilmoitettiin siirrettäväksi yhtiölainaosuuteen. K:ien varaaman huoneiston vahvistetuksi myyntihinnaksi ilmoitettiin 1 296 000 markkaa, yhtiölainaosuudeksi 252 000 markkaa ja velattomaksi hinnaksi 1 548 000 markkaa. Kirjeessä pyydetään varaajia vahvistamaan uuden hinnan mukainen varaus ja sopimaan jatkoneuvotteluista.

Kirjeen johdosta varaajat pyysivät myyjää selvittämään, mitkä asiat vaikuttivat hinnannousuun, ja milloin myyjät huomasivat hinnannousun.

Myyjä ilmoitti 31.7.1997 päivätyllä kirjeellä, että hinnannousu oli havaittu urakkahinnan tarkistuslaskennassa. Suurimmat kustannuksia nostavat tekijät olivat LVIS-työt, joista oli voitu pyytää urakkatarjoukset touko-kesäkuun vaihteessa lopullisten suunnitelmien valmistuttua. Yllätyksen olivat aiheuttaneet myös rakennusaineteollisuuden tuotteiden hintojen nousu.

Edelleen myyjä ilmoitti varaajille kirjeellä 14.8.1997, että projekti pysäytettäisiin toistaiseksi, koska rakennusluvasta oli tehty valitus. Kirjeellä 9.9.1997 myyjä ilmoitti, että valitus rakennusluvasta menisi Uudenmaan lääninoikeuden käsittelyyn ja että rakennustöiden aloittaminen siirtyisi tästä syystä pitkälle kevääseen 1998. Tästä syystä myyjä ilmoitti joutuvansa purkamaan varaussopimuksen ja palauttamaan varausrahat. Samassa kirjeessä myyjä tarjosi varaajille mahdollisuutta asunnon varaamiseen suunnitteilla olevasta yhtiöstä. K:t eivät allekirjoittaneet 15.9.1997 päivättyä varauksen purkusopimusta vaan ilmoittivat myyjälle haluavansa pitää varauksen voimassa ja luottavansa siihen, että yhtiö jatkaisi asunto-osakeyhtiön rakennuttamista entisin ehdoin.

Hinnaston 26.2.1998 mukaan K:ien varaaman huoneiston velaton hinta oli 1 670 000 markkaa (myyntihinta 1 370 000 ja lainaosuus 300 000 markkaa). E ilmoitti varaajilie 13.3.1998, että heidän varauksensa on voimassa.

Osapuolet allekirjoittivat kauppakirjan 7.5.1998. Sen mukaan kauppahinta oli 1 370 000 markkaa, myytyihin osakkeisiin kohdistuva osuus yhtiön lainoista oli 300 000 markkaa ja kauppahinta ja yhtiölainaosuus yhteensä 1 670 000 markkaa. Ostajat ovat allekirjoituksensa alapuolelle kirjoittaneet "+ viitaten faksiin 29.4.1998".

Tässä telefax-viestissä K kummastelee, miksi hän ei ole saanut 27.4.1998 pyytämäänsä kirjallista selvitystä, miksi asunto-osakeyhtiön hintoja korotettiin keväällä 1998.

Ostajat ovat kauppahinnan maksuerien tilisiirtoihin merkinneet "Maksetaan protestilla viitaten varaussopimukseen ja alkuperäiseen hintaan".

Ostajat katsovat, että kauppahintaa olisi saanut nostaa varaussopimukseen merkitystä vain rakennuskustannusindeksin nousulla ajalta, joka alkoi lääninoikeuden pyydettyä E:lta vastinetta rakennusluvasta tehtyyn valitukseen ja joka päättyi rakennusluvan tullessa lainvoimaiseksi. Kauppahintaa on kuitenkin nostettu 185 000 markkaa.

Vaatimukset

K:t vaativat lautakuntaa vahvistamaan, että 17.4.1997 solmittu varaussopimus on sitova siten, että siinä sovittua osakkeiden kauppahintaa saa nostaa vain perustelluin ja hyväksyttävin syin. He vaativat, että E palauttaa varaussopimuksen mukaisen kauppahinnan ja maksetun kauppahinnan erotuksen 185 000 markkaa vähennettynä rakennuskustannusindeksin nousulla ajalta, joka alkoi lääninoikeuden pyydettyä E:lta vastinetta rakennusluvasta tehtyyn valitukseen ja joka päättyi rakennusluvan tullessa lainvoimaiseksi. Lisäksi he vaativat E:aa korvaamaan heille lautakuntakäsittelystä aiheutuneet kulut. K:ien mukaan rakennuskustannusindeksi ajalla 27.5.-1.7.1997 on noussut 0,38 % ja hinnankorotus perustuu väitteelle, että se olisi noussut 4,24 %. He katsovat, että varaussopimuksessa mainittua hintaa voi korottaa vain perustelluin, hyväksyttävin syin, koska sopijapuolia koskee luottamusperiaate. E on kieltäytynyt yksilöimästä korotusperusteita, koska ne ovat sen mukaan liikesalaisuuksia.

E ei ole esittänyt seikkoja, jotka olisivat oikeuttaneet sen purkamaan varaussopimuksen. Tällaisia voisivat olla esimerkiksi ylivoimainen este tai ostajien olennainen sopimusrikkomus. Myyntihinnan korottaminen asuntojen markkinatilanteen vuoksi ei ole tällainen purkuperuste. Varauksia oli runsaasti, joten menekkivaikeuksia ei ollut. Sopimuksen keskeytyksetön voimassaolo on myös vahvistettu 13.3.1998 päivätyssä viestissä, jonka mukaan "varauksenne asuntoon E 12 on voimassa".

Myyjä on ollut myös laillistettu kiinteistönvälittäjä, jolla on erityinen huolellisuusvelvollisuus sopimuskumppaniaan kohtaan.

K:t ovat allekirjoittaneet kauppakirjan varauksin ja merkinneet kaikkien maksujen tilisiirtoon protestinsa.

Lainsäädäntö ei tunne ennakkomarkkinoinnin käsitettä. Vaikka E väittää, ettei varausraha ole sama kuin asuntokauppalaissa tarkoitettu käsiraha, K:t ovat "tehneet ostotarjouksen ja maksaneet...myyjälle sovitun rahasumman". He katsovat, että varaussopimus oli sitova.

Vastaus

E katsoo, että varaussopimus oli alustava eikä se ollut voimassa kauppakirjaa tehtäessä. Kauppakirja on pätevä.

Kohde on ollut varaussopimuksen solmimisen aikaan asuntokauppalain soveltamisalan ulkopuolella koe- eli ennakkomarkkinoinnissa sen selvittämiseksi, onko kohteen aloittamiselle edellytykset eli saadaanko riittävästi varauksia. Koemarkkinoinnissa ostajalta ei pyydetä eikä ostaja anna sitovaa ostotarjousta. Myyjällä on oikeus peruuttaa ostajan tekemä varaus, jos ostaja ei halua tehdä kauppaa myyjän kauppakirjassa ilmoittamilla ehdoilla. Samoin muut varaussopimuksen ehdot ovat alustavia.

E on pidättänyt oikeuden muun muassa hinnanmuutoksiin, koska sopimuksessa todetaan, että varauksen kohteesta annetut tiedot ovat alustavia. Tämä mainitaan myös yhtiölainaosuuden kohdalla.

Kaikkien kohteen varaussopimusten purkamisen syynä oli rakennusluvasta tehty valitus. 13.3.1998 tehty varaus on uusi.

Varaajat ovat tehneet kaupan vapaaehtoisesti. Kauppakirjan viittaus faksiin, jossa kummastellaan, ettei hinnankorotukselle ole saatu perusteluja, on vailla oikeudellista merkitystä.

Ratkaisun perustelut

K:t sekä E ovat tehneet sopimuksen, jonka mukaan myyjä varasi K:ille ostettavaksi asunto-osakkeet. Varaussopimus perustui osakkeiden koemarkkinointiin. Osapuolten erimielisyys koskee sitä, mikä merkitys varaussopimuksella on, ja miten sitovia siinä mainitut ehdot ovat sekä erityisesti, kuinka paljon myyjällä on ollut oikeus nostaa varaussopimuksessa mainittua hintaa.

Tässä tapauksessa kysymyksessä ei ole ollut ostajaa sitova ostotarjous, jonka vakuudeksi olisi maksettu käsiraha, vaan alustava varaus, joka ei velvoittanut ostajia kaupantekoon.

Varaussopimuksen mukaan se oli voimassa 15.6.1997 saakka ja myyjän ja ostajan olisi erikseen sovittava varausajan jatkamisesta, ellei kauppaa ollut tehty varauksen voimassaoloaikana. Tuolloin myyjän piti palauttaa varausmaksu varaajan pankkitilille.

Myyjä on toukokuussa 1997 ilmoittanut, että kaupanteko siirtyy heinäkuuhun. Varausmaksua ei palautettu 15.6.1997 jälkeen. Heinäkuun 1. päivänä 1997 myyjä on ilmoittanut hintojen nousemisesta ja 9.9.1997 varaussopimuksenpurkamisesta. K on puolestaan ilmoittanut haluavansa, että varaus pidetään voimassa, mikä hänelIe ja K 2:lle on vahvistettu kirjallisesti 13.3.1998.

Lautakunta katsoo edellä olevan osoittavan, että kumpikin osapuoli on katsonut varauksen olleen voimassa 15.6.1997 jälkeenkin.

Varaussopimus on tehty ennakkomarkkinoinnin aikana ennen rakentamisen käynnistämispäätöstä. Kuten edellä todettiin, varaussopimus ei ole sitonut ostajaa tekemään kauppaa. Sen sijaan se on velvoittanut myyjän kaupantekoon sovittuun aikaan mennessä, jos kohde toteutetaan. Lähtökohtaisesti myyjän on siis tehtävä kauppa, johon hän on varaussopimuksessa sitoutunut, ellei hänellä ole sopimuksessa mainittua tai perusteltua syytä vetäytyä siitä. Perusteltu syy voi olla esimerkiksi rakentamisen estyminen myyjästä riippumattomasta syystä, kuten viranomaisten toimista tai varauksien riittämättömästä määrästä. Tällaisista syistä myyjä voi myös lykätä rakentamista. Jos sopimuksessa on mainittu, että kohteesta annetut tiedot tai siinä olevat kaupan ehdot, esimerkiksi kauppahinta, eivät ole lopulliset, voi myyjä muuttaa niitä.

Tässä varaussopimuksessa on todettu, että se perustuu koemarkkinointiin. Maininta on riittävän selkeä osoittamaan varaajille, että kohteen toteutuminen ei ole varmaa. Varaussopimuksessa on mainittu, että kohteesta annetut tiedot ovat alustavia ja että kaupan lopulliset ehdot määräytyvät kauppakirjassa. Kauppahintaa on nostettu noin 13 prosenttia varaussopimuksessa mainitusta hinnasta. Kun otetaan huomioon kaupanteon viivästymisen syy ja kesto sekä se, että ostajat ovat voineet kuluitta irtautua sopimuksesta, lautakunta katsoo, että myyjällä on ollut oikeus hinnankorotukseen, jota lautakunta ei pidä kohtuuttomana.

Edellä olevan perusteella lautakunta ei suosita hyvitystä.