Uuden asunnon kauppa. Perustusten kunto. Myyjän tiedonantovelvollisuus.

Valittajat vaativat kauppahinnan alentamista 55 000 markalla.

Yhtiökokouskutsuun oli liitetty NN:n elokuussa 1999 laatima rakennuksen perustusselvitys. Tästä ilmeni, että yhtiön hallitus oli seurannut jo joitakin vuosia rakennuksen perustusten painumista ja myös tutkituttanut perustusten puupaalujen lahoamisprosessia koekuoppa- ja puunäytelaboratoriotutkimusten avulla. Talon painumanopeuden graafisessa analysoinnissa oli havaittu selvästi kiihtyvä painuma vuodesta 1996/1997 lähtien.

Kauppaa tehtäessä myyjä tai myyjän edustajana toiminut XX ei ollut maininnut havaitusta painumasta. Oli kuitenkin selvää, että kauppakirjaa tehtäessä myyjällä, joka oli myös ullakkoasuntojen urakoitsija, on täytynyt olla tiedossa rakennuksen perustusten selvästi kiihtynyt painuminen vuodesta 95/96 lähtien.

Myyjä oli näin ollen laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa seikasta, joka olisi vaikuttanut oleellisesti ostajien maksamaan kauppahintaan.

Päätös perustusten vahvistamisesta yhtiössä tehtiin lopullisesti 21.6.2000 pidetyssä yhtiökokouksessa. Paaluttamiseen ja muihin siihen liittyviin kustannuksiin päätettiin ottaa enintään 4 500 000 markan laina. Alustavaksi lainaosuudeksi asuinneliömetriä kohti muodostuisi 2 430 markkaa.

Vastaus

E toteaa, että yhtiö on rakennettu alunperin vuonna 1945 ja peruskorjattu 1987. Ullakkoasuntojen rakennustyö oli aloitettu kesällä 1997 ja asunnot valmistuivat helmikuussa 1998. Rakennus on perustettu puupaalujen varaan joko tukipaalutuksena kallioon tai koheesiopaalutuksena saven varaan.

Vuonna 1990 taloyhtiön hallitus aloitti talon painumien ja pohjaveden tason tarkkailun, koska kadun toisella puolella oli tuolloin vireillä suuri rakennushanke. Tarkkailua jatkettiin tämän jälkeen määräajoin. 23.10.1997 suoritetussa tutkimuksessa painumisen havaittiin kasvaneen. Syytä painumiseen ei kuitenkaan pystytty selvittämään. Syy saattoi olla paalutustavassa, kuormituksen kasvussa tai paalujen kunnossa.

Yhtiön hallitus tiedotti asiasta ensimmäisen kerran kevään 1999 yhtiökokouksessa ja tuolloinkin vielä epävirallisesti. Tästä lähtien kuitenkin taloyhtiön isännöitsijä alkoi merkitä asiaa koskevan tiedon isännöitsijäntodistukseen.

Yhtiön hallitus kutsui 11.11.1999 koolle ylimääräisen yhtiökokouksen päättämään paalutustöihin varautumisesta. Kokous päätti teettää perusteellisen selvityksen rakennuksen perustuksista.

Myyjäyhtiö katsoo, ettei se ole laiminlyönyt tiedonantovelvollisuuttaan, koska sillä ei ollut kauppaa tehtäessä tiedossa perustusten painuminen.

Taloyhtiön kesäkuussa 2000 tekemään, perustusten vahvistamista koskevaan päätökseen on ilmeisesti vaikuttanut pikemminkin halu varmistaa asia kuin perustusten todellinen kunto. Rakennuksessa ei ole missään vaheessa ollut havaittavissa rakenteiden halkeilua eikä paalujen ole todettu vaurioituneen.

Kiinteistön arvon on myös korjauksen ansiosta katsottava nousevan vähintään hankkeen kustannuksia vastaavalla määrällä.

Ratkaisun perustelut

Uuden asunnon kauppaa koskevan asuntokauppalain 4 luvun 1 §:n mukaan luvun säännöksiä sovelletaan muun muassa, kun elinkeinonharjoittaja myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa uudis- tai korjausrakentamisen jälkeen. Tässä tapauksessa on kysymys tällaisesta kaupasta.

Uuden asunnon kauppaa koskevan asuntokauppalain 4 luvun 15 §:n mukaan asunnossa on virhe, jos

1) se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

2) myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta seikasta, joka hänen asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetun asetuksen mukaan olisi pitänyt antaa, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on muuten ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; tai

4) myyjä ei ole antanut ostajalle tarpeellisia erityistietoja asunnon materiaalien tai laitteiden käytöstä tai hoidosta taikka on antanut näistä seikoista virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja.

Saman lainkohdan 4 momentin mukaan myyjän vastuuseen muun kuin hänen itsensä antamista tiedoista sovelletaan vastaavasti, mitä 6 luvun 27 §:ssä säädetään. Sen mukaan säännöksiä myyjän vastuusta ennen kaupantekoa annetuista tai antamatta jätetyistä tiedoista sovelletaan myös, kun tiedot on antanut tai laiminlyöntiin on syyllistynyt myyjän toimeksiannosta kaupan välittäjänä toiminut kiinteistönvälittäjä tai muu myyjän edustaja ja myös kun myyjän tai hänen edustajansa toimesta annetut tiedot sisältyvät isännöitsijäntodistukseen tai ovat muuten peräisin sen yhteisön edustajalta, jonka osakkeet tai muut osuudet ovat kaupan kohteena.

Isännöitsijä AA:n 13.3.2001 antaman selvityksen mukaan E on omistanut OO:n koko osakekannan vuoteen 1988, jolloin suoritetun peruskorjauksen jälkeen asunnot ja liikehuoneistot myytiin, mutta rakennuksen ullakkotila jäi edelleen myyjäyhtiön omistukseen. Rakennusliikkeen edustajalla oli ollut asunto-osakeyhtiön hallituksen jäsenyys vuoteen 1998 saakka.

Saadun selvityksen mukaan rakennuksen perustusten kuntoa on alettu selvittää vuonna 1992 OO:n toimeksiannosta. Vuoden 1992 jälkeen perustusten mahdollista painumista alkoi seurata Insinööritoimisto AO. NO:n 23.4.1997 antaman selvityksen mukaan viimeisen 5 vuoden aikana rakennuksen toisen sivun voitiin todeta painuneen noin 10 millimetriä, mutta toisella sivulla painumaa ei havaittu.

NO suoritti kesällä 1997 lisätutkimuksia perustusten kunnosta. 23.10.1997 päivätyn selvityksen mukaan perustuspaalut olivat säilyttäneet lujuutensa, mutta hyvin huolestuttavaa oli, että paikoin orsiveden pinta oli alempana kuin paalujen pää. Tämän lisäksi puunäytteissä havaittiin erittäin aktiivisia lahottajabakteereja.

NO on esittänyt korjausvaihtoehdoiksi joko boorisuojausmenetelmää tai uudelleen paalutusta. Jos taloyhtiö päättäisi olla toistaiseksi ryhtymättä korjaustoimenpiteisiin, sekä painuminen että lahoaminen jatkuisivat NO:n käsityksen mukaan edelleen. Tällöin olisi mahdollista, että lahovauriot alkaisivat näkyä vasta useiden vuosien kuluttua, mutta tuolloin korjausmenetelmänä tulisi kysymykseen ainoastaan uudelleen paalutus.

Ottaen huomioon, että E on ollut edustettuna OO:n hallituksessa vuoteen 1998 saakka, lautakunta katsoo, että yhtiön on täytynyt tietää rakennuksen perustusten painumisesta sekä perustuspaaluissa todetuista lahottajabakteereista.

Lautakunta katsoo, että kysymys on seikasta, josta ostajat ovat perustellusti saattaneet olettaa saavansa tiedon.

Kun näin ei ole tapahtunut, myyjän on katsottava laiminlyöneen tiedonantovelvollisuutensa ostajia kohtaan ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Asunnossa on näin ollen asuntokauppalain 4 luvun 15 §:n tarkoittama virhe.

Asuntokauppalain 4 luvun 25 §:n mukaan, jollei virheen oikaisu tule kysymykseen tai jollei oikaisua suoriteta, ostaja saa:

1) vaatia virhettä vastaavaa tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuullista hinnanalennusta; tai

2) purkaa kaupan, jos sopimusrikkomus on olennainen.

Selvityksen mukaan K:n asunnon osuus perustusten korjauskustannuksista on 43 200 - 56 400 markkaa ja he ovat vaatineet tällä perusteella 55 000 markan hinnanalennusta. Lopulliset korjauskulut eivät vielä ole selvillä. Korjaus ei paranna asunnon arvoa siitä, mitä se on sopimuksen mukaan ollut. Näin ollen lautakunta pitää virhettä vastaavana hinnanalennuksena asunnon osalle tulevien perustusten korjauskulujen määrää.

Suositus

Lautakunta suosittaa, että E suorittaa K:ille yhteisesti hinnanalennusta asunnon osalle tulevien perustusten korjauskulujen määrän, kuitenkin enintään 55 000 markkaa.