Käytetyn asunto-osakkeen kauppa. Kaupan purkaminen. Osamaksukauppalain soveltaminen asuntokaupassa. Myyjän velvollisuus palauttaa kauppahinta. Ostajan asumisesta saama hyöty.

Vaatimukset

K vaatii, että EH palauttaa hänelle kauppahinnasta ensisijaisesti 32 073,35 markkaa, toissijaisesti 23 749,53 markkaa tai viimesijaisesti 15 279,43 markkaa.

Myyjän 31.10.2000 K:n kauppahinnan lyhennyksistä laatima luettelo oli oikea vuosien 1998, 1999 ja 2000 osalta. Myyjän K:lle tämän lisäksi esittämä 23 772,20 markan vaatimus on perusteeton. Kysymyksessä oli osamaksukauppa. Koska myyjä halusi ottaa esineen takaisin, asiassa on toimitettava osamaksulain 3 §:ssä tarkoitettu tilitys.

Huoneiston käypä arvo on kiinteistönvälittäjän arvion mukaan

180 000 markkaa. Jos asunto olisi myyty, K:n osuus välittäjän palkkiosta olisi ollut 12 200 markkaa. Näin ollen myyjän pitää maksaa tilityslaskelman mukaisena erotuksena K:lle 32 073,35 markkaa.

Koska EH ei myynyt asunto-osakkeita, kauppahinnaksi voidaan arvioida 180 000 markkaa ja välityspalkkioksi 12 200 markkaa. Tällöin K:n hyväksi jäisi 23 749,53 markkaa.

Kun otetaan huomioon K:n asumisaikanaan maksamat vuokrat, yhtiövastikkeet ja korot, asuntokauppalain 36 §:n mukaan ostajalle palautettava määrä olisi 15 279,43 markkaa.

EH:lla ei ole oikeutta saada K:lta korvausta huoneiston kunnossapidon laiminlyönnin tai vuokratulon menetyksen vuoksi.

Vastaus

EH katsoo, että asunto-osakkeen kaupassa noudatetaan osamaksukauppalain asemesta asuntokauppalakia. Yhtiölle aiheutui K:n poismuuton yhteydessä huoneiston kunnossapidon laiminlyönnin vuoksi noin 24 000 markan suuruinen vahinko. Yhtiölle aiheutui myös vuokratulojen menetystä K:n asunnossa asumisaikana. Yhtiöllä on oikeus vaatia K:lta 23 772,20 markan suuruista taloudellista korvausta maksamattomasta kauppahinnasta korkoineen lisättynä vuotuisella viivästyskorolla.

Ratkaisun perustelut

EH purki K:n kanssa tekemänsä asuntokaupan 7.9.2000, koska K ei kyennyt suorittamaan kauppahintaa kauppakirjan ehtojen mukaisesti.

K katsoo, että kaupan purkautumisen seuraamuksia arvioitaessa sovelletaan osamaksukauppalain tilitystä koskevia säännöksiä. EH puolestaan katsoo, että sopimukseen on sovellettava asuntokauppalakia.

Lautakunta toteaa, että tässä tapauksessa kysymyksessä on elinkeinonharjoittajan ja kuluttajan välinen kulutushyödykesopimus. Tällaisiin sopimuksiin perustuvaan tavaran takaisinottoon ja sen yhteydessä toimitettavaan tilitykseen sovelletaan osamaksukauppalain 3 §:n mukaan kuluttajansuojalain 7 luvun 17 §:ää. Tässä tapauksessa ei kuitenkaan ole kysymys tavaran kaupasta vaan osakkeiden kaupasta ja osakkeisiin perustuvasta asunnon hallintaoikeudesta eikä sopimuksen purkamiseen näin ollen voi soveltaa takaisinottoa ja tilitystä koskevia säännöksiä. Käytetyn asunnon kaupan purkuun sovelletaan asuntokauppalain 6 luvun säännöksiä.

Asuntokauppalain 6 luvun 24 §:n mukaan myyjä saa purkaa kaupan ostajan maksuviivästyksen vuoksi, jos sopimusrikkomus on olennainen.

Tässä tapauksessa osapuolet ovat olleet yksimielisiä siitä, että purkuperuste oli olemassa.

Asuntokauppalain 6 luvun 28 §:n 1 momentin mukaan myyjän on palautettava saamansa kauppahinta, jos kauppa puretaan. Jos ostaja on saanut asunnon tai sen osakekirjat haltuunsa, hänen on luovutettava nämä myyjälle.

Edellä olevan mukaisesti myyjä on velvollinen palauttamaan ostajalle tämän maksaman kauppahinnan, 35 437,55 markkaa vastaavat 5 960,17 euroa. Myyjällä ei myöskään ole oikeutta vaatia ostajaa maksamaan kauppahintaa enempää. Ostaja puolestaan on luovuttanut asunnon hallinnan myyjälle.

Asuntokauppalaissa on myös säännökset osapuolten toisilleen maksettavaksi tulevista vahingonkorvauksista purkutilanteessa.

Myyjä on vaatinut ostajalta korvausta saamatta jääneistä vuokratuloista ja asunnon huonontumisesta ostajan käytössä.

Jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja ja ostajana kuluttaja, kaupan peruuttamisesta on asuntokauppalain 6 luvun 26 §:n mukaan voimassa, mitä 4 luvun 32 §:ssä säädetään. Ostajan vahingonkorvausvelvollisuus määräytyy tällöin 4 luvun 35 §:n 1 ja 2 momentin mukaan.

Asuntokauppalain 4 luvun 35 §:n 1 momentin mukaan myyjällä on oikeus korvaukseen asunnon uudelleen myymisen aiheuttamista kustannuksista sekä niistä erityisistä kustannuksista, jotka hänelle on aiheutunut sopimuksen tekemisestä ja täyttämisestä, ja joista hän ei todennäköisesti voi hyötyä muulla tavalla. Muusta vahingosta myyjällä on oikeus saada korvaus, joka on kohtuullinen ottaen huomioon sovittu hinta, sopimuksen purkamisen tai peruutuksen ajankohta sekä muut seikat.

Asuntokauppalain 6 luvun 28 §:n 2 momentin mukaan ostajan on lisäksi suoritettava myyjälle kohtuullinen korvaus, jos hänen voidaan katsoa saaneen olennaista hyötyä asunnon käyttämisestä.

Asuntokauppalain 6 luvun 28 §:n 1 momentin mukaan myyjän on puolestaan maksettava palautettavalle kauppahinnalle korkoa korkolain 3 §:n 2 momentissa tarkoitetun korkokannan mukaan siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti maksun.

Edellä olevan mukaisesti mahdolliset saamatta jääneet vuokratulot eivät liity asunnon kauppaan eivätkä sen purkamiseen eivätkä ne ole sellaista vahinkoa, josta myyjällä olisi oikeus saada korvaus. Sen sijaan ostaja on saanut olennaista hyötyä asunnon käyttämisestä, mistä hänen on maksettava korvaus myyjälle. Lautakunta arvioi tämän korvauksen määräksi 80 euroa kuukaudelta K:n asumisajalta (27 kuukautta) eli yhteensä

2 160 euroa. Arvioinnissaan lautakunta on ottanut huomioon, että K on maksanut asunnon yhtiövastikkeen ja maksamattomalle kauppahinnalle maksettavan sopimuksen mukaisen koron sekä palautettavalle kauppahinnalle tulevan tuottokoron. Lautakunta on arvioinnissa lisäksi ottanut huomioon, että asunto oli erittäin huonokuntoinen.

Edelleen lautakunta toteaa, että kauppakirjan ehdon mukaan huoneisto oli jo kauppaa tehtäessä heikkokuntoinen. Myyjä ei ole näyttänyt, että ostajan asuminen olisi vahingoittanut huoneistoa siten, että ostaja olisi velvollinen maksamaan myyjälle tästä korvausta.

Ostaja on vaatinut saada takaisin suorittamansa yhtiövastikkeet ja velaksi jääneelle kauppahinnalle maksamansa korot.

Asuntokauppalain 6 luvun 28 §:n 3 momentin mukaan ostajalla on oikeus saada korvaus asuntoon panemistaan tarpeellisista tai hyödyllisistä kustannuksista. Lakiesityksen perusteluista ilmenee (HE 14/1994 s.120-121), että näillä tarkoitetaan sellaisia kuluja, jotka ovat kohottaneet asunnon laatutasoa.

Yhtiövastikkeet tai kauppahinnalle maksetut korot eivät ole sellaisia kuluja, joista ostajalla olisi oikeus asuntokauppalain mukaan saada korvaus. Lisäksi yhtiövastikkeet on otettu huomioon arvioitaessa ostajan maksettavaksi tulevassa korvauksessa huoneiston käytöstä saadusta olennaisesta hyödystä.

Selvityksen mukaan ostaja ei ole kyennyt lyhentämään kauppahintaa vuosien 1998-2000 välisenä aikana kauppakirjassa sovitulla tavalla. Ostaja on maksanut kauppahintaa vuonna 1998 yhteensä 7 119 markkaa, vuonna 1999 yhteensä 22 108,92 markkaa ja vuonna 2000 yhteensä 6 209,63 markkaa. Ostajan olisi pitänyt lainalaskelman mukaan maksaa ennen kaupan purkamista myyjälle vuosina 1998-2000 kauppahintaa korkoineen yhteensä 65 000 markkaa. Ostaja on kuitenkin maksanut vain 35 437,55 markkaa, joka on ollut 19 283,72 markkaa vähemmän kuin suunnitelman mukainen lyhennetyn kauppahinnan saldo. Kauppakirjan mukaan vuotuinen korko on 5 prosenttia maksamattomalle kauppahinnalle. Tälle summalle laskettu korko on ollut 4 488,48 markkaa, joka myyjällä on sopimuksen mukaan oikeus saada ostajalta.

Myyjä on vaatinut myös kauppakirjan ehtojen mukaista viivästyskorkoa viivästyneille kauppahintaerille. Kauppakirjan mukaan sovittujen eräpäivien jälkeiseltä ajalta maksetaan 10 prosentin vuotuinen viivästyskorko. Erät 11.4.2000 (2000 markkaa), 11.5.2000, 11.76.2000, 11.7.2000 ja 11.8.2000 (2 500 markkaa kukin) ovat viivästyneet.

Myyjällä on siten oikeus saada K:lta maksamattomista kauppahintaja korkosuorituksista viivästyskorkoa kunkin eräpäivän jälkeiseltä ajalta kaupan purkautumiseen 7.9.2000 saakka. Viivästyskoron määrä on 284,86 markkaa eli 47,91 euroa.

Suositus

Lautakunta suosittaa, että EH palauttaa K:lle tämän maksaman kauppahinnan 35 437,55 markkaa vastaavat 5 960,17 euroa. Palautettavasta summasta saa vähentää K:n maksettavan 2 160 euron korvauksen asumishyödystä, 754,89 euron korkovelan ja 47,91 euron viivästyskorkovelan. Palautettavaksi tulee siten

2 997,37 euroa.