Kiinteistönvälitys. Välitysliikkeen oikeus jälkipalkkioon

Vaatimukset

K:t katsovat, ettei välitysliikkeellä ole oikeutta välityspalkkioon.

Toimeksiantosopimusta ei jatkettu määräajan päätyttyä, sillä K:t eivät olleet tyytyväisiä välitysliikkeen toimintaan. Välittäjä ei toimittanut ainuttakaan suullista tai kirjallista ostotarjousta toimeksiantosopimuksen voimassaoloaikana.

Välitysliikkeen edustaja ei maininnut ostajaehdokkaita nimeltä, joten K:t eivät saaneet ostajien yhteystietoja välittäjältä. Sittemmin kaupan solmimiseen johtavat neuvottelut alkoivat ostajien otettua yhteyttä K:iin lehti-ilmoituksen perusteella.

Väite siitä, että kauppa lykättiin välityspalkkion maksamisen välttämiseksi, on perätön. Minkäänlaisia ostoneuvotteluja ei kiinteistön sittemmin ostaneiden henkilöiden kanssa käyty toimeksiantosopimuksen voimassaoloaikana, eikä välittäjän toimilla ollut vaikutusta kaupan syntymiseen.

Vastaus

Välitysliike katsoo olevansa oikeutettu jälkipalkkioon.

Toimeksiantosopimuksessa oli jälkipalkkiota koskeva ehto. Lopullinen kauppa solmittiin ehdossa mainitun 6 kuukauden sisällä sopimuksen päättymisestä ja välittäjän toimenpiteet ovat olennaisesti vaikuttaneet kaupan syntymiseen.

Kohdetta markkinoitiin aktiivisesti muun muassa usealla myynti-ilmoituksella. Kohdetta myytiin aluksi 121 000 euron kauppahintaan, joka sittemmin pudotettiin 117 500 euroon.

Välittäjä houkutteli ostajat kyseisen kiinteistön ensiesittelyyn toisen asunnon myyntiesittelystä. Ostajien pyynnöstä heille järjestettiin myöhemmin yksityisesittely, jonne he ottivat rakennusalan ammattilaisen mukaan.

Koska ostajien tekemä tarjous alitti hintapyynnön 20 000 eurolla, välittäjä torjui tarjouksen. Välittäjän mielestä tarjous ei luonut neuvottelumahdollisuuksia toimeksiannon alkuvaiheessa, joten kirjalliseen ostotarjouksen ottamiseen ja toimittamiseen myyjälle ei ollut syytä. Välittäjä yritti myöhemmin saada ostajat korottamaan tarjoustaan siinä kuitenkaan onnistumatta. K:ille kerrottiin ostajien tarjouksesta, mutta heidänkin mielestään tarjous oli niin alhainen, ettei se aiheuttanut toimenpiteitä.

Ratkaisun perustelut

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 21 §:n mukaan välitysliikkeellä on oikeus saada toimeksiantajalta palkkio toimeksiantosopimuksen voimassaoloajan jälkeen syntyneestä välityskohdetta koskevasta sopimuksesta vain, jos tästä on toimeksiantajan kanssa sovittu ja jos voidaan olettaa, että sopimuksen syntymiseen ovat olennaisesti vaikuttaneet välitysliikkeen toimenpiteet toimeksiantosopimuksen voimassaoloaikana. Välitysliikkeellä ei kuitenkaan ole oikeutta välityspalkkioon sopimuksesta, joka on syntynyt kuuden kuukauden kuluttua toimeksiantosopimuksen voimassaoloajan päättymisestä.

Toimeksiantosopimuksen 6) ehtokohdan mukaan välittäjällä on oikeus välityspalkkioon, jos välitettävänä olevaa omaisuutta koskeva kauppa päätetään kuuden kuukauden kuluessa sopimuksen päättymisestä, ja voidaan olettaa, että kaupan syntymiseen ovat olennaisesti vaikuttaneet välittäjän toimenpiteet toimeksiantosopimuksen voimassaoloaikana. Esimerkiksi tilanteessa, jossa toimeksiantaja myy kiinteistön sellaiselle ostajalle, joka on jo toimeksiantosopimuksen voimassa ollessa käynyt ostoneuvotteluja välittäjän kanssa, voidaan välittäjän toimenpiteiden yleensä katsoa olennaisesti vaikuttaneen kauppaan.

Koska välitysliikkeen oikeudesta jälkipalkkioon oli sovittu, ja kauppa solmittiin vajaa kaksi kuukautta toimeksiantosopimuksen päättymisestä, välitysliikkeellä on oikeus jälkipalkkioon, jos välitysliikkeen toimenpiteiden voidaan sopimuksen voimassaoloaikana katsoa olennaisesti vaikuttaneen kaupan syntymiseen.

Hallituksen esityksessä laiksi kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä (HE 58/2000) todetaan, että oikeus välityspalkkion saamiseen toimeksiantosopimuksen voimassaoloajan jälkeen edellyttää kahden ehdon täyttymistä. Ensinnäkin toimeksiantosopimuksessa on oltava jälkipalkkio-oikeutta koskeva ehto. Toiseksi oikeuden syntyminen edellyttää, että voidaan olettaa, että välitysliikkeen toimenpiteet toimeksiantosopimuksen voimassaoloaikana ovat olennaisesti vaikuttaneet sopimuksen syntymiseen. Pelkkä tietojen antaminen kohteesta ei riitä, vaan olennaisuutta koskevan vaatimuksen täyttyminen edellyttää yleensä ainakin jonkinasteisten sopimusneuvottelujen käymistä. Selvää yleensä on, että välitysliikkeellä on jälkipalkkio-oikeus, jos toimeksiantajan vastapuoli on tehnyt välityskohteesta tarjouksen toimeksiantosopimuksen voimassa ollessa.

Tässä tapauksessa ostajat olivat käyneet kohteen ensiesittelyssä ja sittemmin välittäjän järjestämässä yksityisesittelyssä toimeksiantosopimuksen voimassaoloaikana. Ostajat olivat tehneet kohteesta suullisen ostotarjouksen, jonka välittäjä kertomansa mukaan torjui, koska se alitti merkittävästi hintapyynnön. Välittäjän mukaan hän oli kertonut suullisesta tarjouksesta myyjille. Myyjien mukaan he eivät saaneet tällaisesta tietoa.

Lautakunta toteaa, että välittäjän toimien voidaan katsoa vaikuttaneen olennaisesti kaupan syntymiseen silloin, kun hän on paitsi esitellyt kohdetta ostajaehdokkaille myös mahdollistanut jonkinasteisten neuvottelujen syntymisen kaupasta ostajan ja myyjän välillä esimerkiksi välittämällä ostotarjouksen myyjien tutustuttavaksi ja harkittavaksi, hyväksyäkö vai hylätäkö tällainen tarjous tai luomalla muulla tavoin neuvotteluyhteyden näiden välille. Tässä tapauksessa on kiistatonta, että välittäjä oli kahdesti esitellyt kohdetta ostajille. Näiden harkitessa tarjouksen tekemistä välittäjä oli todennut tarjouksen olevan niin alhainen, ettei sen perusteella ollut mahdollista aloittaa neuvotteluja myyjien kanssa.

Myyjät olivat toimeksiantosopimuksen päättymisen jälkeen tammikuussa 2003 itse ilmoittaneet asuntoa myytäväksi, minkä seurauksena kauppa syntyi.

Lautakunta katsoo edellä esitetty huomioon ottaen, ettei välittäjän toiminta ole vaikuttanut kaupan syntyyn olennaisella tavalla. Arvioinnissaan lautakunta on ottanut huomioon erityisesti sen, ettei välittäjän toimien vuoksi vielä syntynyt minkäänlaista neuvotteluyhteyttä ostajien ja myyjien välille. Näin ollen välittäjällä ei ole oikeutta vaatimaansa välityspalkkioon.

Suositus

Kuluttajavalituslautakunta suosittaa, että EH luopuu perimästä välityspalkkiota K:ilta.