Uuden asunto-osakkeen kauppa. Virheet. Hinnanalennus.

Vaatimukset

K:t vaativat myyjältä hinnanalennusta 25 000 euroa.

Myyjä luovutti asunnon keskeneräisenä ja valmiilta osiltaankin ala-arvoisessa kunnossa. Taloyhtiön tilaamasta tavarantarkastuskertomuksesta ilmenee, että asunnossa on ollut paljon virheitä. VTT on lisäksi todennut taloissa kylmyysongelman. Myyjä ei ole kyennyt korjaamaan puutteita kohtuuajassa. Myyjän kohteessa teettämät korjaukset ovat aiheuttaneet paljon haittaa. Korjauksia on tehty lukuisia eri kertoja ja myyjä on edellyttänyt asuntoa käyttöönsä usein ilman ennakkovaroitusta sekä aikatauluista sopimatta. Asunto oli käytännössä työmaata puoli vuotta hallinnan luovutuksen jälkeen. Ostajia on vaadittu laatimaan myyjän käyttöön useita vikalistoja. Korjausten tasokin on kyseenalainen. Koska myyjä ei tehnyt tarvittavia korjauksia kahden vuoden aikana eikä voinut sopia niiden tekemisestä keskitetysti ostajien hyväksymänä ajankohtana, ostajat lopulta ovat evänneet myyjältä pääsyn asuntoon.

K:t viittaavat valituksensa täydennyksenä aineistoon, jonka asunto-osakeyhtiö on toimittanut lautakunnalle vakuuden vapauttamista koskevassa kiistassa.

Vastaus

Luovutushetkellä asunnot olivat hyväksyttävässä luovutuskunnossa. Asunto on rakennettu hyvistä materiaaleista ja työt täyttävät kaikki normien mukaiset vaatimukset. Muuton jälkeisessä tarkastuksessa sekä takuutarkastuksessa havaitut virheet on korjattu. Tavarantarkastajan mukaan työt ovat hyvää keskitasoa. K1 piti asunnossaan olleita takuukorjausvirheitä niin vähäisinä, että vaati niiden korjausta kahdessa päivässä. Myyjältä meni työhön kolme päivää, eli kyse ei ollut isosta työstä. K1 on kuitannut työt suoritetuiksi.

Asunnon kylmyysongelma johtuu osin tuloilmaventtiilien pitämisestä ohjeiden vastaisesti suljettuina, jolloin alipaine imee asuntoon korvausilmaa osin hallitsemattomasti. Myyjä ilmoitti taloyhtiölle 24.8.2002 päivätyllä kirjeellä, että korjaustyöt on tarkoitus suorittaa viikoilla 38 ja 39. Samalla toimitettiin VTT:llä teetetyn tutkimusselosteen lämpötekninen yhteenveto. Tutkimuksen perusteella oli laadittu korjaussuunnitelma, jonka mukaisesti työt olisi suoritettu asuntoihin ulkoapäin. Harkkoseiniin liittyvien lisälämpöeristyksien ulkonurkat olisi vaahdotettu uretaanieristeellä tiiviiksi. Neljän asunnon korjaaminen olisi käynyt viidessä päivässä. Korjauksen yhteiskustannus olisi ollut 3 358 euroa. Taloyhtiön isännöitsijänäK1 kuitenkin esti korjauksen taloyhtiön nimissä. K:t eivät antaneet lupaa korjaukseen myöskään omassa asunnossaan vedoten siihen, että he olivat valtuuttaneet taloyhtiön hoitamaan asiaa. Myyjä ei tule enää tekemään korjauksia.

Selvityksiä

Tavarantarkastajan kertomus 26.10.2000 tehdystä tarkastuksesta. Tavarantarkastajan mukaan rakentamisen laatu oli kokonaisuutena arvioiden hyvää keskitasoa vaikkakin pieniä, lähinnä esteettisiä korjaustarpeita olikin melko paljon.

VTT Rakennus- ja yhdyskuntatekniikan laatima yhteenveto talojen lämpöteknisen toimivuuden mittaamisesta. Raportin mukaan asuntojen rakenteissa on viihtyvyyttä alentavia ja matalia pintalämpötiloja aiheuttavia lämpöteknisiä puutteita. Ulkonurkkien liitoskohtien lämpöteknisessä toimivuudessa ja osittain myös väliseinien ja ulkoseinien liitoskohdissa oli kaikissa asunnoissa puutteita.

Ratkaisu

Asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n mukaan asunnossa on virhe muun muassa, jos:

- se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun

- sen ominaisuuksista aiheutuu tai voidaan perustellusti olettaa aiheutuvan haittaa terveydelle

- se ei muuten vastaa sitä, mitä asunnonostajalla yleensä on sellaisen asunnon kaupassa perusteltua aihetta olettaa.

Ostajalla on asuntokauppalain 4 luvun 22 §:n mukaan oikeus vaatia, että virhe korjataan ilman, että hänelle aiheutuu siitä kustannuksia. Vaikka ostaja ei vaatisi virheen korjaamista, myyjä saa 4 luvun 23 §:n mukaan omalla kustannuksellaan suorittaa tällaisen oikaisun, jos hän ostajan ilmoitettua virheestä viipymättä tarjoutuu tekemään sen. Ostaja saa kieltäytyä oikaisusta vain jos siitä aiheutuisi hänelle olennaista haittaa, asunnon arvon alenemista tai vaaraa siitä, että hänelle aiheutuvat kustannukset jäävät korvaamatta, taikka jos kieltäytymiseen on muu erityinen syy.

Virhe on oikaistava asuntokauppalain 4 luvun 24 §:n mukaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja on ilmoittanut virheestä. Ennen vuositarkastusta havaitun virheen korjaaminen voidaan kuitenkin lykätä tehtäväksi viipymättä vuositarkastuksen jälkeen, jos lykkäyksestä ostajalle aiheutuva haitta on vähäinen eikä muutenkaan ole erityistä syytä, jonka vuoksi korjaamiseen olisi ryhdyttävä aikaisemmin.

K:ien asunnossa on ollut poikkeuksellisen paljon pikkuvikoja. Virheet on kuitenkin korjattu asianmukaisesti. Näyttöä siitä, että asunnossa olisi korjaamattomia virheitä, ei ole. Samoin on jäänyt näyttämättä, että virheiden korjaaminen olisi kestänyt kohtuuttoman kauan tai että korjaukset olisivat aiheuttaneet kohtuutonta haittaa tai olennaista käyttöhyödyn menetystä. Tavarantarkastajan tarkastuskertomuksesta ilmenevän perusteella lautakunta katsoo niin ikään jääneen näyttämätt, että K:ien asunnon rakentamisen laatu kokonaisuutena ajatellen olisi ollut niin huono, ettei se olisi vastannut ostajien perusteltuja odotuksia.

Edelleen asiassa on riidatonta, että rakennusten lämpöeristyksessä on ollut puutteita. Myyjä on tarjoutunut korjaamaan puutteet, mistä asunto-osakeyhtiö kuitenkin kieltäytyi. Tällä perusteella myös ostajat ovat kieltäneet rakennuttajaa korjaamasta lämpövuotoja.

Jos ostaja aiheettomasti kieltäytyy hyväksymästä myyjän oikaisutarjousta, hän voi menettää oikeutensa kaupan purkamiseen ja hinnanalennukseen. Lisäksi hän voi menettää oikeutensa saada täysimääräistä korvausta virheen oikaisukustannuksista, jos kustannukset nousevat suuremmiksi kuin ne olisivat olleet, jos myyjä olisi oikaissut virheen.

Ostajat eivät ole hyväksyneet myyjän tarjousta korjata lämpöeristys, mikä on perustunut asunto-osakeyhtiön kieltoon. Tässä tapauksessa lautakunta katsoo, että ostajat ja asunto-osakeyhtiö voidaan samastaa kiellon osalta. Koska oikaisusta kieltäytyminen on ollut aiheeton, ei ostajilla ole oikeutta vaatimaansa hinnanalennukseen. Sen sijaan heillä on oikeus hyvitykseen, jonka suuruus vastaa niitä kustannuksia, mitä myyjälle olisi oikaisusta aiheutunut. Koska muuta ei ole selvitetty, lautakunta pitää kustannusten määränä 840 euroa.

Lautakunta katsoo jääneen näyttämättä, että K:ien asunnossa olisi muita hyvitykseen oikeuttavia puutteita.

Suositus

Kuluttajavalituslautakunta suosittaa, että EH maksaa K:ille vahingonkorvauksena 840 euroa.