Asuinkiinteistön kauppa. Kylpyhuoneen kosteusvauriot.

Vaatimukset

Ostajat vaativat myyjiltä korvausta pesuhuoneen korjauskustannuksista 3.376,12 euroa. Lisäksi he vaativat korvausta rakennuslupamaksusta.

Vastaus

Myyjät kiistävät ostajien vaatimukset.

Myyjät ovat kaupanteon jälkeen käyneet rakennustarkastajan kanssa tutkimassa taloa. Tutkittuaan lattiaa sekä ulkoseinustaa myyjät ja rakennustarkastaja totesivat, että vaurio on johtunut routimisesta. Talvi 2002-2003 oli erittäin paha routatalvi.

Asuessaan talossa myyjien aikomuksena oli ollut tehdä ulkovuoraus, pihamaan muokkaus viemäröintineen sekä routaeristyksineen kesällä 2002. Myyjien erottua nämä asiat jäivät ostajille. Kylpyhuoneen sekä saunan lattiat on tehty asianmukaisine eristyksineen.

Pihamaata ei ole kaivettu eikä viemäröintiä uusittu myyjien omistusaikana.

Kylpyhuoneen lattiaseinustan rikkoutuminen olisi ehkäisty korjaamalla kuntotarkastusraportissa mainittu epäkohta.

Myyjät sopivat rakennustarkastajan kanssa tekevänsä kaikki paperit koskien terassi/öljysäiliötilaa, kun se valmistuu. Myyjät eivät saaneet öljysäiliötilaa valmiiksi asumisaikanaan. Myyjät myöntävät rakennusluvan puuttumisen, mutta ilmoittavat, etteivät he voi hakea rakennuslupaa muulle kuin tekemälleen perustalle.

Liitteet: 1. Kauppakirja

2. Kuntotarkastusraportti (26.3.2002).

3. Rakennustarkastajan lausunto (27.8.2003).

Ratkaisu

Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos:

1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;

2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai

5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

Lain 2 luvun 18 §:n mukaan kiinteistössä on vallintavirhe, jos:

1) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon voimassa olevasta kaavasta, rakennuskiellosta, luovutusrajoituksesta tai muusta kiinteistön käyttöä tai vallintaa rajoittavasta viranomaisen päätöksestä ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon naapurikiinteistön käyttöä koskevasta viranomaisen luvasta tai päätöksestä ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta 1 kohdassa tarkoitetusta päätöksestä taikka tiedossaan olevasta 2 kohdassa tarkoitetusta luvasta tai päätöksestä, joka tyypillisesti vaikuttaa myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen 1 ja 2 kohdassa tarkoitetusta päätöksestä taikka siihen verrattavasta seikasta, joka estää ostajaa käyttämästä tai vallitsemasta kiinteistöä aiotulla tavalla;

5) kiinteistöllä olevaan rakennukseen tai kiinteistöllä harjoitettuun toimintaan ei ole tarvittavaa lupaa; sekä

6) määräosaa tai määräalaa ei voida kiinteistönmuodostamislain (554/95) 4 luvussa tarkoitettujen rajoitusten vuoksi muodostaa kiinteistöksi tai, milloin määräosa tai määräala on hankittu rakentamista varten, rakennuspaikaksi käytettäväksi kiinteistöksi.

Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan.

Ostajat ovat vaatineet myyjiltä korvausta pesuhuoneen kosteusvaurion korjauskustannuksista. Lisäksi ostaja on reklamoinut muista virheistä. Myyjät ovat kiistäneet vastuunsa.

Ostajien mukaan ulkopuolinen routaeristys on jätetty laittamatta, minkä vuoksi routa on päässyt lattian alle ja sulaessaan katkonut kylpyhuoneen kaakeleita. Myyjät ovat ilmoituksensa mukaan kaupanteon jälkeen yhdessä rakennustarkastajan kanssa tarkastaneet kylpyhuoneen ja talon ulkoseinän ja todenneet, että kylpyhuoneen vaurio on johtunut routimisesta.

Lautakunta katsoo asiassa esitetyn selvityksen perusteella, että kylpyhuoneen lattiassa ja seinissä on vikoja, jotka ovat saattaneet johtua esimerkiksi routimisesta.

Lautakunta toteaa, että kaupan kohteessa on ennen kaupantekohetkeä tehty kuntotarkastus (26.3.2002). Kuntotarkastusraportin mukaan rakenteissa ei havaittu pintakosteudentunnistimella normaalista poikkeavaa kosteutta. Raportissa ei ole myöskään mainintaa mistään muusta havaittavasta vauriosta. Lautakunta katsoo, että kyseessä on ollut salainen virhe.

Lautakunta toteaa asiassa esitetyn selvityksen perusteella, että sauna ja kylpyhuone on peruskorjattu myyjien omistusaikana vuonna 2000. Lautakunta toteaa, että ostajilla on ollut oikeus olettaa, että kylpyhuone on remontoitu asiallisesti. Ostajilla ei ole ollut syytä varautua siihen, että kylpyhuoneessa olisi korjausta vaativa vaurio jo noin vuosi kaupanteon jälkeen. Ostajan lautakunnalle esittämän kustannusarvion mukaan kylpyhuoneen korjauskustannukset ovat 3.376,12 euroa.

Lautakunta katsoo, että kiinteistö on kylpyhuoneen kosteusvaurion vuoksi poikennut laadultaan merkittävästi siitä, mitä ostajat ovat voineet siltä perustellusti edellyttää. Ostajilla on oikeus saada myyjiltä korvausta.

Lautakunta katsoo, ettei kylpyhuoneeseen synny korjauksen myötä tasonparannusta. Näin ollen ostajilla on oikeus saada korvaus korjauskustannuksista kokonaisuudessaan. Lautakunta arvioi korjauskustannusten määräksi 2.500 euroa.

Lautakunta toteaa, että asiassa on jäänyt näyttämättä, että suihkun hanojen kohdalla olisi kosteutta ja että viemäriputki olisi uusittu myyjien toimesta

Ostajien mukaan myyjät eivät ole hakeneet rakennuslupaa rakentamilleen öljysäiliöhuoneelle ja terassille. Myyjät ovat myöntäneet rakennusluvan puuttumisen, mutta ovat ilmoittaneet, etteivät he voi hakea rakennuslupaa muulle kuin tekemälleen perustalle.

Lautakunnalle esitetyn kunnan rakennustarkastajan 27.8.2003 antaman lausunnon mukaan kiinteistöllä on rakennettu öljysäiliötila ja ulkoterassi ilman asianomaista lupaa ja asianomaisia suunnitelmia. Lausunnon mukaan kyseiset rakennustyöt edellyttävät rakennuslupaa ja hakemus sekä pääpiirustukset on toimitettava viipymättä hyväksyttäväksi.

Lautakunta toteaa, että kiinteistöllä on rakennusluvan puuttumisen vuoksi ollut vallintavirhe. Rakennusluvan hakemisesta aiheutuu ostajille kustannuksia, jotka myyjät ovat velvollisia korvaamaan. Ostajien antaman selvityksen mukaan rakennuslupamaksu on 138,38 euroa. Mikäli öljysäiliön tarkastus on pitämättä, tulee sen tarkastusmaksuksi lisäksi 50,46 euroa. Lautakunta toteaa, ettei asiassa ole esitetty mitään selvitystä siitä, että öljysäiliön tarkastus olisi tehty. Myyjät eivät ole edes väittäneet, että tarkastus olisi tehty. Näin ollen lautakunta katsoo, että ostajille aiheutuu rakennusluvan hakemisesta 188,90 euron kustannus, minkä myyjät ovat velvollisia korvaamaan ostajille.

Suositus

Lautakunta suosittaa että myyjät maksavat yhteisvastuullisesti ostajille 2.688,90 euroa.