Huoneenvuokrasopimus. Sopimussakkoehto. Epäselvä ehto. Välitysliikkeen toiminta.

Vaatimukset

Vuokralainen vaatii, että häneltä perusteetta peritty 330 euroa palautetaan viivästyskorkoineen alkaen vuokrasopimuksen päättymispäivästä.

Vuokralainen irtisanoi vuokrasopimuksen hankittuaan oman asunnon. Välitysliike oli todennut, että jos irtisanominen tapahtuisi lokakuun puolella, sopimussakkoa ei perittäisi. Tällöin irtisanomisaika kuitenkin alkaisi vasta lokakuun viimeisestä päivästä ja vuokralainen joutuisi maksamaan marraskuun vuokran. Vuokralainen olisi siten voinut pitää asuntoa hallussaan ilman lisäkustannuksia marraskuun loppuun asti, jolloin se olisi ollut vuokrattavissa eteenpäin vasta joulukuun alusta. Nyt asunto on vuokrattu uudelleen jo 1.11.2007 lukien. Vuokralainen katsoo vuokranantajan saavan tilanteesta perusteetonta etua.

Lisäksi sopimusehto on ristiriidassa asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 52 §:n kanssa: lainkohdan mukaan vuokralaisella on aina oikeus irtisanoa vuokrasopimus kuukauden irtisanomisajalla. Kun sekä laki että sopimus mahdollistavat irtisanomisen, ei tämän oikeuden käyttämisestä tule seurata sopimussakkoa. Yleensähän sopimussakko sisällytetään sopimukseen sopimusrikkomuksen varalta. Jotta sopimussakolta nyt välttyisi, tulisi vuokrasuhteen kestää vähintään 13 kuukautta. Siten kyse olisi tosiasiassa määräaikaisesta eikä toistaiseksi voimassa olevasta sopimuksesta, jollaisesta kuitenkin oli sovittu. Tällä menettelyllä vuokralaista johdetaan harhaan.

Riidanalaisessa vuokrasopimuksessa ei ole sovittu tällä tavoin irtisanomisajan siirtämisestä, vaan tätä koskeva lomakekohta on jätetty tyhjäksi. Jos kuitenkin sopimusta tulkitaan niin, että sopimussakkoehdossa mainittu päivämäärä 1.10.2007 tarkoittaakin ensimmäistä irtisanomisajan alkamispäivää, sopimuksen irtisanominen on tapahtunut täysin lain ja sopimuksen mukaisesti ilman, että siitä aiheutuu sopimussakkovelvoitetta.

Asiasta neuvoteltaessa vuokranantajan edustajat korostivat ja myönsivät, että sakko on korvausta uuden vuokralaisen hakemisesta aiheutuvista asunnonvälityskuluista. Asunnonvälityspalkkio kuuluu kuitenkin välitystoimeksiannon antaneen vuokranantajan maksettavaksi, eikä se anna perustetta korvausvaatimuksiin.

Sakkoperustetta ei ole senkään takia, että ehdon sinällään epäselvän sanamuodon mukaan sakko kuuluu maksettavaksi vain, jos vuokrasopimus päättyy ennen 1.10.2007. Nyt irtisanotun sopimuksen päättymispäivä oli vasta 31.10.2007.

Vastaukset

P Oy toteaa, että sopimusta tehtäessä vuokralaisella ei ollut huomauttamista sen sisällöstä.

Välitysliike edustaa tasapuolisesti sekä vuokranantajaa että vuokralaista.

Vuokranantaja ei saa sopimusehdon takia perusteetonta etua, sillä yleisen käytännön mukaan vanha vuokralainen saa uudelta vuokralaiselta hyvityksen siltä ajalta, jolloin uusi vuokralainen asuu asunnossa vanhan vuokralaisen irtisanomisaikana. Tässäkin tapauksessa näin olisi ollut mahdollista sopia.

Asian riitauduttua välitysliikkeen edustaja ilmoitti sovintoehdotuksena laskevansa uudelleen vuokrauksesta tulevaa välityspalkkiota 80 eurolla, ja vuokranantaja ilmoitti antavansa sopimussakosta anteeksi samoin 80 euroa. Tämä hyvän tahdon ele tehtiin sovinnon aikaansaamiseksi.

On vuokranantajan harkinnassa, miten hän käyttää hänelle kuuluvan sopimussakon.

Irtisanomisen ajankohta antaa perusteen sopimussakkoon.

Vuokralaiselta pidätetty vuokravakuus on säilytettävänä välitysliikkeen hallussa.

Välitysliike tekee vuosittain satoja vuokrasopimuksia joissa on vastaava ehto. Tämä on ensimmäinen kerta, jolloin sen sisältöä ei ole ymmärretty.

Vuokranantaja toteaa, että vuokralainen irtisanoi vuokrasopimuksen ennen sopimuksessa mainittua ajankohtaa. Välitysliikkeen kannan mukaisesti vuokravakuus kuuluu vuokranantajalle sopimussakkona. Vuokralaisen riitautettua asian vuokranantaja oli valmis alentamaan sopimussakon määrää. Sakko kuuluu sinällään kokonaan vuokranantajalle, mutta asian riitaisuuden takia se on edelleen säilytettävänä välitysliikkeellä. Asunto on vuokrattu uudelleen 1.11.2007 alkaen. Tästä välityksestä on maksettu normaali välityspalkkio.

Välitysliikkeen vakuuttamana vuokranantaja on ymmärtänyt, että riidanalainen ehto on sitova.

Ratkaisun perustelut

Tässä tapauksessa riidanalainen kysymys on, onko vuokralainen velvollinen maksamaan sopimussakkoa vuokranantajalle vuokrasopimuksessa olevan ehdon mukaan. Nyt käsiteltävässä vuokrasopimuksessa on sopimussakkoehto: "Jos vuokralainen irtisanoo sopimuksen tai vuokrasopimus puretaan tai se muuten päättyy vuokralaisen syystä ennen 1.10.2007, maksaa hän sopimussakkona vuokranantajalle 330 euroa."

Ehdosta ei ilmene, onko sopimussakko maksettava, jos sopimus päättyy ennen 1.10.2007 vai onko sopimussakko maksettava, jos sopimus irtisanotaan ennen 1.10.2007. Ehto on tulkinnanvarainen ja epäselvä. Epäselvää ehtoa tulkitaan laatijansa vahingoksi. Lautakunta tulkitsee ehtoa siten, että sopimussakko tulisi maksettavaksi, jos sopimus päättyisi ennen 1.10.2007. Koska vuokralainen on tässä tapauksessa irtisanonut sopimuksen päättymään vasta 31.10.2007, ei hänellä ole velvollisuutta sakon maksamiseen. Lautakunta toteaa vielä, että sopimus on epätasapainoinen, koska ehto asettaa vain vuokralaiselle velvollisuuden sopimussakon maksuun irtisanomistilanteessa. Lautakunta pitää tällaista kohtuuttomana.

Koska vuokranantajalla ei ole selvitetty olleen perusteita pidättää vuokravakuutta miltään osin, vakuus on palautettava vuokralaiselle.

Palautettavalle summalle on vaadittu viivästyskorkoa. Lautakunta katsoo, että koska summa olisi kuulunut palauttaa vuokralaiselle kohtuullisessa ajassa eli viimeistään kahden viikon kuluessa vuokrasuhteen päättymisestä, on vuokralaisella oikeus viivästyskorkoon tälle summalle 15.11.2007 alkaen. Viivästyskoron korkokanta on 1.7.2007 alkaen ollut 11,5 prosenttia.

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 7 §:n mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut.

Lautakunta toteaa, että välitysliikkeen laatimassa sopimuksessa oleva sopimusehto on edellä todetulla tavalla epäselvä ja kohtuuton.

Vuokravälitystä ammatikseen hoitavan välitysliikkeen on muun muassa huolehdittava, että sen laatimat vuokrasopimukset ovat selkeitä ja ymmärrettäviä. Lautakunta pitää välitysliikkeen menettelyä virheellisenä siltä osin kuin vuokrasopimukseen on otettu epäselvä ja kohtuuton ehto.

Välitysliike on velvollinen korvaamaan virheestään aiheutuneen vahingon toimeksiantajansa vastapuolelle kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 14 §:n mukaisesti. Tästä syystä välitysliike on yhteisvastuussa vuokranantajan kanssa vuokravakuuden palauttamisesta vuokralaiselle.

Suositus

Lautakunta suosittaa, että PA ja P Oy huolehtivat yhteisvastuullisesti vaadittujen 330 euron palauttamisesta vuokralaiselle viivästyskorkoineen alkaen 15.11.2007.