Käytetyn asunto-osakkeen kauppa. Yhtiössä kaupanteon jälkeen ilmenneet korjaustarpeet. Myyjän tiedonantovelvollisuus.

VAATIMUKSET

Ostajat vaativat myyjää maksamaan heille aiheutuneet korjauskustannukset 6 350 euroa korkoineen.

Ostajat tiedustelivat ennen kaupantekoa välittäjältä, onko yhtiössä suunnitteilla mitään remontteja tai korjauksia. Välittäjän mukaan mitään korjauksia ei ollut tulossa, eikä myyjäkään sellaisista ilmoittanut. Myöskään kaupantekopäivälle päivätyssä isännöitsijäntodistuksessa ei ollut mainintaa tulevista korjauksista.

Ostajat olivat 5.11.2008 yhteydessä isännöitsijään, jolloin selvisi, että yhtiöön oli jo suunniteltu lämmitysjärjestelmän vaihto öljystä kaukolämpöön sekä yhtiön toisen rakennuksen sade- ja pintavesien poistourakka kosteusvaurioiden ehkäisemiseksi. Isännöitsijä kertoi, että asioista oli keskusteltu jo aikaisemmissa yhtiökokouksissa, mutta niistä ei ilmeisesti ollut tehty mitään merkintöjä. Korjauksista päätettiin 19.11.2008 pidetyssä ylimääräisessä yhtiökokouksessa.

Ostajat katsovat, että myyjän olisi tullut kertoa tulevista remonteista heille ennen kaupantekoa. Yhtiön asukkaat ovat ostajien käsityksen mukaan olleet hyvin tietoisia toisen rakennuksen sadevesiongelmasta sekä siitä, että lämmitysjärjestelmän uusiminen oli tulossa. Päätökset tehtiin lisäksi hyvin nopeasti kaupanteon jälkeen. Ostajat eivät olisi ostaneet kyseistä asuntoa, jos olisivat tienneet tulevista korjauksista.

VASTAUS

Myyjä kiistää ostajien vaatimukset.

Myyjä ei ole ollut kaupantekohetkellä tietoinen yhtiössä suunnitteilla olleista korjauksista tai esimerkiksi siitä, että lämmitysjärjestelmän kuntoa olisi tutkittu. Myyjä on ollut ennen kaupantekoa vain vähän tekemisissä yhtiön muiden asukkaiden kanssa, joten mahdolliset keskustelut eivät ole kantautuneet hänen korviinsa.

Ostajat ovat ostaneet kohteen tietoisina siitä, että se on valmistunut vuonna 1973.

RATKAISUN PERUSTELUT

Käytetyn asunnon kauppaa koskevan asuntokauppalain 6 luvun

20 §:n mukaan kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos:

1) myyjä ennen kaupantekoa on antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kyseisen asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista, kuten yhtiövastikkeesta tai myytävien osakkeiden osalle kuuluvasta osuudesta yhtiön velkoja, taikka asuntoyhteisön taloudellisesta tilasta, ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

2) myyjä ennen kaupantekoa on jättänyt antamatta ostajalle tiedon 1 kohdassa tarkoitetusta seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa saada kyseinen seikka selville tavanomaisessa kauppaa edeltävässä selonotossa sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; taikka

3) asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Jos ostaja on ennen kaupantekoa tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden asunnon tarkastamiseen, hän ei saa virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa.

Asuntokauppalain 6 luvun 27 §:n mukaan säännöksiä myyjän vastuusta ennen kaupantekoa annetuista tai antamatta jätetyistä tiedoista sovelletaan myös, kun tiedot on antanut tai laiminlyöntiin on syyllistynyt myyjän toimeksiannosta kaupan välittäjänä toiminut kiinteistönvälitysliike tai muu myyjän edustaja ja myös, kun myyjän tai hänen edustajansa antamat tiedot sisältyvät isännöitsijätodistukseen tai ovat muuten peräisin sen yhteisön edustajalta, jonka osakkeet tai muut osuudet ovat kaupan kohteena.

Asunto-osakeyhtiöasetuksen 3 §:n mukaan isännöitsijäntodistuksessa on mainittava ainakin seuraavat tiedot:

2) asunto-osakeyhtiön taloudellisen tilan selvittämiseksi todistukseen on merkittävä tai sen liitteessä esitettävä: a) viimeksi laadittu tuloslaskelma tai tase sekä pyydettäessä yhtiöjärjestys, toimintakertomus ja viimeksi hyväksytty talousarvio; e) yhtiön päättämät tai muuten varmuudella tiedossa olevat rakennuksen tai kiinteistön huomattavat korjaukset tai perusparannukset taikka yhtiön vastattaviksi tulevat velvoitteet;

16) tiedot sellaisista hallituksen tai isännöitsijän tiedossa olevista muista yhtiötä koskevista seikoista, jotka olennaisesti voivat vaikuttaa yhtiön taloudelliseen tilaan tai sen toimintaan.

Ostajille on kaupanteon jälkeen marraskuussa 2008 selvinnyt, että taloyhtiössä oli suunnitteilla lämmitysjärjestelmän vaihto öljystä kaukolämpöön sekä toisen rakennuksen sade- ja pintavesien poistamisurakka. Mainittujen korjaustöiden tilaamisesta on asiassa esitetyn selvityksen perusteella päätetty 19.11.2008 pidetyssä ylimääräisessä yhtiökokouksessa. Ostajien osuus korjaustöistä aiheutuneista kustannuksista on noin 6 000 euroa.

Lautakunta toteaa, että ostajille ennen kaupantekoa esitetyssä isännöitsijäntodistuksessa ei ollut tiedossa olevia peruskorjauksia tai perusparannuksia koskevaa kohtaa, eikä tulossa olevista korjauksista ollut isännöitsijäntodistuksessa muutakaan mainintaan. Lautakunta pitää ostajille esitettyä isännöitsijäntodistusta tällä perusteella puutteellisena.

Ottaen huomioon, että päätös lämmitysjärjestelmän vaihtamisesta ja sade- ja pintavesien poistamisurakasta on tehty jo marraskuussa 2008, remonttien aktiivisen suunnittelun on katsottava käynnistyneen taloyhtiössä jo ennen kaupantekoa.

Kyse on näin ollen ollut sellaisista yhtiön hallituksen tiedossa olleista ja varmuudella tulossa olevista huomattavista perusparannuksista, jotka olisi tullut merkitä isännöitsijäntodistukseen.

Asiassa esitetty selvitys ei osoita, että myyjä olisi kauppaa tehtäessä ollut tietoinen yhtiön tulossa olevista remonteista. Mainittujen korjausten olisi kuitenkin tullut ilmetä isännöitsijäntodistuksesta, joka on tältä osin ollut puutteellinen. Myyjä vastaa annetuista ja antamatta jätetyistä tiedoista myös siltä osin kuin ne perustuvat isännöitsijäntodistukseen. Koska ostajat eivät näin ollen ole saaneet kaupan kohteesta kaikkia niitä tietoja, jotka he ovat perustellusti voineet edellyttää saavansa ja antamatta jätetyillä tiedoilla voidaan olettaa olleen vaikutusta kauppaan, lautakunta katsoo, että kaupan kohteessa on hinnanalennukseen oikeuttava virhe.

Ostajat eivät ole esittäneet vaatimuksia välitysliikettä kohtaan, joten lautakunta ei ota kantaa välitysliikkeen mahdolliseen vastuuseen asiassa. Lautakunta ei ole tässä yhteydessä myöskään toimivaltainen arvioimaan asiaa isännöitsijätoimiston mahdollisen vastuun osalta.

Lautakunta toteaa, että ostajien on tullut kaupan kohteesta saamiensa tietojen puutteellisuudesta huolimatta tullut rakennusten iän ja muiden kohteesta annettujen tietojen perusteella varautua siihen, että kohteessa saattaa tulevaisuudessa ilmetä joitakin korjaustarpeita. Ostajien ei kuitenkaan voida saamiensa tietojen perusteella edellyttää varautuneen siihen, että yhtiössä tultaisiin suorittamaan remontteja niin nopealla aikataululla kuin tässä tapauksessa on tapahtunut. Lautakunta arvioi virhettä vastaavan hinnanalennuksen määräksi tässä tapauksessa 2 000 euroa.

Myyjän tulee maksaa hinnanalennuksena palautettavalle hinnanosalle tuottokorkoa 30.9.2008 lukien.

Tuottokoron määrä 30.9.2008-31.12.2008 oli 4,5 prosenttia ja 1.1.2009-30.6.2009 se oli 2,5 prosenttia.

Ostaja on vaatinut hyvitystä maksettavaksi korkoineen. Lautakunta tulkitsee vaatimuksen tarkoittavan myös viivästyskorkoa.

Korkolain 7 §:n mukaan vahingonkorvaukselle tai vastaavanlaiselle velalle, jonka määrän ja perusteen toteaminen edellyttää erityistä selvitystä, viivästyskorkoa on maksettava siitä lähtien, kun 30 päivää on kulunut päivästä, jona velkoja esitti vaatimuksensa sekä sellaisen korvauksen perustetta ja määrää koskevan selvityksen, jota häneltä kohtuudella voidaan vaatia ottaen huomioon myös velallisen mahdollisuudet hankkia selvitys.

Ostajat ovat esittäneet vaatimuksensa ja korvauksen perustetta koskevan selvityksen myyjälle laatimassaan reklamaatiossa, josta myyjä on saanut tiedon viimeistään 7.12.2008. Myyjien velvollisuus maksaa viivästyskorkoa alkaa siten 6.1.2009.

Viivästyskoron määrä 6.1.2009-30.6.2009 oli 9,5 prosenttia ja 1.7.2009 alkaen se on 8 prosenttia.

SUOSITUS

Kuluttajariitalautakunta suosittaa, että myyjä maksaa ostajille hinnanalennuksena 2 000 euroa edellä mainittuine tuotto- ja viivästyskorkoineen.