KIINTEISTÖN KAUPPA. RAKENTAMATON KIINTEISTÖ. KESKENERÄINEN RAKENNUSURAKKA. KIINTEISTÖSTÄ ANNETUT TIEDOT. KIINTEISTÖNVÄLITTÄJÄN TIEDONANTOVELVOLLISUUS. TYÖNJOHTAJAN VASTUU. VAHINGONKORVAUS.

Vaatimukset Ostajat vaativat välitysliikkeeltä 100 000 euroa vahingonkorvausta. Lisäksi ostajat vaativat vastaavalta mestarilta 60 000 euroa vahingonkorvausta ja KVV-työnjohtajalta 10 000 euroa vahingonkorvausta.

Välitysliike markkinoi kohdetta "avaimet käteen – ilman rakentajan huolia." Ostajille ei kuitenkaan selvitetty, että ostajille kuului yhä vastuu rakentamisurakasta. Urakoitsija hankki myös vastaavan mestarin sekä KVV-työnjohtajan, joiden kanssa ostajat tekivät sopimuksen.

Välitysliike ei kertonut ostajille, että ostajat olisivat vastuussa tontille rakennettavan tien kustannuksista tai kiinteistön putki- ja viemärirasitteista. Välitysliike jätti myös kertomatta, että viereisten tonttien varasto- ja autokatosrakennukset tuli rakentaa yhteen. Välitysliike markkinoi kohdetta omakotitalona ja kertoi ostajille, että rakennusten sijainteja voitaisiin muuttaa. Välitysliike ei selittänyt ostajille lohkomiskäytäntöä, ja tontin pinta-ala kerrottiin tarkkana lukuna. Vasta kauppakirjassa pinta-ala oli merkitty sanalla "noin." Kaupan kohdetta markkinoitiin jälkipainotteisella maksusuunnitelmalla, mutta ostajilta perittiin kuitenkin 10 000 euroa liittymäkuluja ennakkoon. Sähköliittymää ei kuitenkaan koskaan hankittu. Välitysliike ei myöskään selventänyt ostajille heidän asemaansa mahdollisessa urakoitsijan konkurssissa. Välitysliike oli kuitenkin jo pitkään toiminut yhteistyössä urakoitsijan kanssa, joten välitysliikkeen täytyi tietää urakoitsijan taloudellisista ongelmista. Välitysliike on konkurssin jälkeen jatkanut yhteistyötä urakoitsijan toimihenkilöiden perustaman uuden yrityksen kanssa.

Urakoitsija ajautui konkurssiin ja rakennusurakka jäi kesken. Vastaava mestari toimi urakassa omalla toiminimellään, eikä ollut urakoitsijan työntekijä. Vastaava mestari ei valvonut töitä, eikä pyrkinyt korjaamaan selkeitäkään rakennusvirheitä. Vastaava mestari ei toimittanut ostajille katselmuspöytäkirjaa, eikä kertonut ostajille katselmuksessa ilmenneitä rakennusvirheitä. Virheet ilmenivät vasta ostajien saatua asiakirjat haltuunsa urakoitsijan konkurssin jälkeen. Vastaava mestari myös esitti virheellisiä arvioita rakennusurakan valmiusasteesta. Viimeisimmän arvion mukaan urakan valmiusaste oli 78 prosenttia. Ostajien hankkiman ulkopuolisen asiantuntijan arvion mukaan valmiusaste oli lopulta vain 46 prosenttia. Urakoitsija laskutti ostajilta sovittua hintaa vastaavan mestarin arvioiden mukaisesti, minkä johdosta ostajat maksoivat ennen urakoitsijan konkurssia kauppahinnasta urakan todellista valmiusastetta enemmän. Vastaava mestari ei pitänyt tarkastusasiakirjoja ajan tasalla, vaan muutti niitä jälkikäteen.

KVV-työnjohtaja ei käynyt kohteessa kertaakaan. Urakassa ei noudatettu hyväksyttyä LVI-suunnitelmaa, mutta KVV-työnjohtaja ei vastannut yhteydenottopyyntöihin kun ostajat yrittivät ilmoittaa asiasta.

Vastaus Välitysliike

Välitysliike kiistää ostajien vaatimukset.

Kaupan kohde sijaitsee omalla itsenäisellä kiinteistöllään, eikä kiinteistön hallintaa ole jaettu. Näin ollen kyseessä on omakotitalo. Ostajille ilmoitettiin selkeästi useissa asiakirjoissa, että kiinteistölle rakennettava autotalli- ja varastorakennus olisivat kiinteässä yhteydessä viereisen kiinteistön vastaavaan rakennukseen. Tämä ilmenee muun muassa ostajille ennen kauppaa esitetyistä piirustuksista ja kiinteistökartasta. Välitysliike ei ole myöskään voinut tietää etukäteen, että rakennukset tuli välttämättä rakentaa keskenään kiinteään yhteyteen.

Sekä urakoitsija että välitysliike kertoivat ostajille ennen kauppaa, että alueella ei ole kunnan ylläpitämää tietä. Ostajille kerrottiin myös, että urakoitsija rakentaa tien, ja tien hoitokustannukset jäävät alueen kiinteistöjen omistajien vastuulle. Tien rakentamiskustannukset eivät siten kuulu välitysliikkeen vastuulle.

Kauppakirjassa esitetty maksusuunnitelma ei poikkea vastaavissa kaupoissa yleisesti käytetyistä maksusuunnitelmista. Jos ostajat eivät ymmärtäneet jotain suunnitelman kohtaa, olisi heidän tullut ottaa kohdan merkityksestä selvää.

Välitysliike ei voinut ennakoida urakoitsijan konkurssia, eikä välitysliikkeellä siten ollut velvollisuutta etukäteen ohjeistaa ostajia mahdollisen konkurssin osalta. Välitysliike ei voi olla vastuussa urakoitsijalta kesken jääneiden töiden loppuun saattamisesta tai urakoitsijan toiminnasta aiheutuneista kuluista. Välitysliikkeen myöhemmät toimeksiannot eivät liity tähän asiaan.

Ostajalle kerrottiin, että urakoitsija vastaisi lohkomiskustannuksista. Välitysliike ei voi olla vastuussa urakoitsijan laiminlyönneistä.

Vastaava mestari

Vastaava mestari kiistää ostajien vaatimukset.

Vastaava mestari noudatti kaikkia tehtäväänsä kohdistuneita ohjeita ja määräyksiä sekä toimi muutoinkin asianmukaisesti ja huolellisesti.

Kaikki työmaa-asiakirjat olivat ostajien käytössä rakennusurakan aikana. Asiakirjat olivat joka tapauksessa saatavilla urakoitsijan toimistolla.

Urakan valmiusasteesta annettiin vain arvioita. Arviota ei voida pitää tarkkana, ja eri henkilöiden tekemät arviot voivat poiketa toisistaan merkittävästi.

KVV-työnjohtaja

KVV-työnjohtaja kiistää ostajien vaatimukset.

KVV-työnjohtaja kutsuttiin kohteeseen kerran tarkastamaan pohjaviemärin asennus. Asennus oli tehty oikein. Maalämpöpumpun paikkaa vaihdettiin urakan aikana. Tarkistusasiakirjat luovutetaan rakennusvalvonnalle kiinteistön käyttöönoton yhteydessä. KVV-työnjohtaja ei vastaa urakan keskeytymisestä

Ratkaisun perustelut Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 7 §:n mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välitysliikkeen suorituksen tulee myös vastata siitä markkinoinnissa annettuja tietoja.

Lain 9 §:n mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen.

Lain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.

Kuluttajansuojalain 8 luvun 12 §:n mukaan palveluksen on sisällöltään, suoritustavaltaan ja tulokseltaan vastattava sitä, mitä voidaan katsoa sovitun.

Pykälän 2 momentin mukaan palvelus on suoritettava ammattitaitoisesti ja huolellisesti sekä ottaen huomioon tilaajan edut. Palveluksen tulee kestävyydeltään ja muuten vastata sitä, mitä kuluttajalla yleensä on sellaisen palveluksen yhteydessä aihetta olettaa. Palveluksen tulee myös vastata laissa, asetuksessa tai viranomaisen päätöksessä asetettuja vaatimuksia.

Pykälän 4 momentin mukaan jos palvelus poikkeaa siitä, mitä 1–3 momentissa säädetään, siinä on virhe. Todistustaakka siitä, että palvelus on suoritettu ammattitaitoisesti ja huolellisesti, on toimeksisaajalla.

Luvun 20 §:n mukaan tilaajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii palveluksessa olevan virheen vuoksi. Välillisen vahingon toimeksisaaja on kuitenkin velvollinen korvaamaan vain, jos virhe tai vahinko johtuu huolimattomuudesta hänen puolellaan.

Lautakunta arvioi tapausta seuraavasti:

Välitysliikkeen vastuu

Ostajien mukaan välitysliike ei kertonut ostajille ennen kauppaa rakennusprojektiin liittyvistä vastuista ja velvollisuuksista. Rakennushankkeeseen ryhtyvän velvollisuuksista on säädetty maankäyttö- ja rakennuslain 17 luvussa. Rakennushankkeeseen sopimuksilla osallistuvat elinkeinoharjoittajat ovat lisäksi vastuussa omista virheistään kuluttajansuojalain nojalla. Asiassa esitetyn aineiston perusteella välitysliike on käyttänyt kohdetta markkinoidessaan lausetta "uuteen omakotitaloon ilman rakentajan murheita." Vaikka lauseen perusteella ostajilla ei voidakaan katsoa olevan perusteltua aihetta olettaa vapautuvansa täysin lailla säädetyistä vastuista, lautakunta katsoo, että markkinoidessaan rakentamatonta kiinteistön ja omakotitalon rakennusurakan sisältävää kokonaisuutta välitysliikkeellä on erityinen velvollisuus selvittää ostajille heidän asemaansa ja vastuitaan suhteessa urakoitsijaan. Vastuun jakautumisella on suuri merkitys kuluttajalle, kun kaupan kohteena on kokonaisuus, johon sisältyvät rakentamaton kiinteistö sekä omakotitalon rakennusurakka. Asiassa esitetyn näytön perusteella ei voida todeta, että välitysliike olisi erityisesti selvittänyt ostajille heidän asemaansa tai vastuiden jakautumista ennen kauppaa. Näihin seikkoihin ei myöskään ole otettu yksilöidysti kantaa kiinteistön kauppakirjan ehdoissa tai erillisessä urakkasopimuksessa. Ostajat ovat siten voineet perustellusti olettaa vastuunsa rakennusurakasta olevan tavanomaista pienempi ja myyjän vastuun vastaavasti tavanomaista rakennusurakan vastuuta suurempi. Tämä seikka on voinut olennaisesti vaikuttaa ostopäätökseen. Näin ollen lautakunta katsoo, että välitysliike on toiminut virheellisesti ja vastoin hyvää välitystapaa kohdetta markkinoidessaan.

Ostajien mukaan välitysliike antoi heille virheellisiä tietoja kauppahinnan maksamisesta. Kohteen esitteeseen on kirjattu maksutavaksi seuraavaa: "erissä valmiusastetodistusten jälkeen, ostajalta jälkipainotteisesti." Ostajien allekirjoittamaan kauppasopimukseen on kirjattu, että kauppakirjan allekirjoituksin kuitataan maksetuksi kauppahinnasta 45 000 euroa, joka on maapohjan ja sähkö- ja viemäriliittymien arvo. Loppuosa hinnasta on sovittu maksettavaksi hinnan osia vastaavien urakan osien valmistuessa. Kauppasopimuksen perusteella suurin osa kauppahinnasta on siten sovittu maksettavaksi työsuoritusten valmistuessa. Maksutaulukot ovat kuitenkin yleisluontoisia, eikä niissä ole eritelty riittävän yksityiskohtaisesti miten maksuajankohdat arvioidaan tai mihin arviointi perustuu. Lautakunnan näkemyksen mukaan välitysliikkeen olisi tullut selvittää maksuaikataulua ja siihen liittyviä vastuita sekä valmiusasteen arviointia yksityiskohtaisemmin.

Ostajien mukaan välitysliike ei ole antanut ostajille tietoa kiinteistön tieyhteyksistä tai teiden rakentamisesta ja hoitamisesta aiheutuvista velvollisuuksista. Asiassa on riidatonta, että tieyhteyden rakentaminen ei ollut kunnan vastuulla. Asiassa on myös selvitetty, että tieyhteyden oli tarkoitus palvella alueen kaikkia tontteja, jotka urakoitsija oli ostanut tarkoituksenaan myydä ne edelleen ja rakentaa niille omakotitaloja. Lautakunnalle esitetyn Liedon kunnan teknisten ja ympäristöpalveluiden kirjeen mukaan tontti on luovutettu urakoitsijalle sillä ehdolla, että urakoitsija vastaa tien rakentamisesta kaikkine rakenteineen ja valaistuksineen. Ostajien allekirjoittamassa kauppasopimuksessa ei ole mainittu tieyhteyttä tai sen vastuunjakoa. Myöskään muusta aineistosta ei ilmene, että välitysliike olisi ilmoittanut ostajille, että tieyhteyden rakentaminen kiinteistölle ei ole kunnan vastuulla. Lautakunnan näkemyksen mukaan kiinteistölle johtavat tieyhteydet ja niistä ostajille mahdollisesti aiheutuvat vastuut sekä kustannukset ovat seikka, josta välitysliikkeen tulisi ottaa selvää ja kertoa ostajille. Välitysliike on siten laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa.

Kun asiassa esitettyjen asiakirjojen perusteella tien rakentaminen on kuulunut urakoitsijan vastuulle, ei välitysliikettä voida pitää vastuullisena urakoitsijan laiminlyönnistä. Korvausvastuun ei siten voida katsoa ulottuvan kuin ostajille tien hoitamisesta mahdollisesti aiheutuneisiin kustannuksiin sekä yksityistien vaikutukseen kiinteistön arvolle. Asiassa esitetyn aineiston perusteella ostajille on aiheutunut kuluja lähinnä rakentamisvaiheen tien rakentamisesta. Muista kuluista ei ole esitetty näyttöä. Lautakunta pitää kuitenkin ilmeisenä, että tien ylläpitovastuu, siitä aiheutuvat kustannukset sekä epäselvyydet tien vastuusuhteissa ovat voineet osaltaan vaikuttaa kiinteistön arvoon.

Ostajien kertomuksen perusteella lohkominen oli urakoitsijan vastuulla. Lohkominen jäi kuitenkin urakoitsijan konkurssin johdosta suorittamatta, jolloin ostajat joutuivat vastaamaan lohkomiskustannuksista yhdessä muiden tontinomistajien kesken. Kun lohkominen on alun perin ollut urakoitsijan vastuulla, ei välitysliike ole vastuussa urakoitsijan laiminlyönneistä tai niistä aiheutuneesta vahingosta.

Lautakunnalle esitetystä aineistosta ei ilmene, että välitysliike olisi antanut virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa sähkö- ja viemäriliittymien hinnasta. Ostajien mukaan urakoitsija ei kuitenkaan hankkinut maksettuja liittymiä. Välitysliike ei ole vastuussa urakoitsijan laiminlyönneistä tai niistä aiheutuneista vahingoista.

Asiassa esitetyn aineiston perusteella ei ole todettavissa, että välitysliike olisi ollut tietoinen urakoitsijan tulevasta konkurssista tai olisi muuten kyennyt varautumaan siihen ennen kauppaa. Lautakunta katsoo, että välitysliikkeellä ei siten ole ollut velvollisuutta ohjeistaa ostajia urakoitsijan mahdollisen konkurssin varalle.

Ostajien mukaan välitysliike on antanut heille virheellisiä tietoja autotalli- ja varastorakennusten sijoittamisesta. Kiinteistön kauppakirjan mukaan ostaja on tutustunut ennen kauppaa kiinteistöä koskevaan karttaan sekä suunnittelutietoihin. Sekä kartasta että suunnitteluasiakirjoista on selkeästi havaittavissa, että viereisten kiinteistöjen varastorakennukset ovat keskenään yhteydessä. Asiassa esitetystä muusta näytöstä ei ilmene, että välitysliike olisi antanut ostajille ennen kauppaa asiakirjoista poikkeavia tietoja rakennusten sijoittelusta. Näin ollen lautakunta katsoo asiassa jääneen näyttämättä, että välitysliike olisi antanut rakennusten sijoittumisesta virheellisiä tietoja.

Välitysliike on edellä esitetyllä tavalla toiminut osittain virheellisesti ja vastoin hyvää välitystapaa kohdetta markkinoidessaan ja sopimusten ehtoja laatiessaan. Ostajien esittämien maksutositteiden sekä kauppakirjan perusteella ostajat ovat maksaneet urakasta ja tontista yhteensä 175 000 euroa ennen urakan keskeytymistä. Kiinteistönvälittäjä on arvioinut keskeneräisen kiinteistön hinnaksi 120 000 euroa, ja ostajat ovat myyneet kiinteistön arvioituun hintaan. Lautakunta pitää siten näytettynä, että ostajien kiinteistöstä maksama hinta ei ole vastannut kiinteistön todellista arvoa rakennusurakan keskeytyessä. Ostajille on siten aiheutunut vahinkoa. Lautakunnan näkemyksen mukaan välitysliikkeen toiminta on osaltaan saattanut myötävaikuttaa vahingon määrään. Lautakunta arvioi välitysliikkeen toiminnasta aiheutuneen vahingon määräksi 11 500 euroa. Arvioidessaan vahingon määrää lautakunta on ottanut huomioon muun muassa kiinteistön keskeneräisyyden, mahdollisten rakennusvirheiden sekä urakoitsijan laiminlyöntien vaikutuksen vahingon määrään.

Vastaavan mestarin vastuu

Lautakunnalle ei ole esitetty ostajien ja vastaavan mestarin välistä toimeksiantosopimusta tai muuta varsinaista sopimusasiakirjaa. Ostajat ovat kuitenkin allekirjoittaneet rakennusvalvontaviranomaiselle tehdyn hakemuksen, jolla vastaava mestari on asetettu tehtäväänsä. Ostajien kertoman mukaan vastaava mestari on toiminut omalla toiminimellään, minkä lisäksi ostajat ovat viitanneet osapuolien väliseen sopimukseen. Vastaava mestari ei ole vastauksissaan kiistänyt osapuolten välistä sopimusta tai ilmoittanut sopimusjärjestelyiden poikenneen muuten rakennusurakoille tyypillisistä vastaavan mestarin sopimuksista. Vastaavan mestarin toimintaa tulee siten arvioida kuluttajansuojalain 8 luvun mukaisesti.

Ostajat ovat vedonneet siihen, että vastaava mestari ei puuttunut havaittuihin rakennusvirheisiin eikä suorittanut kaikkia vastaavan mestarin tehtäviä asianmukaisesti. Rakennusurakka on jäänyt urakoitsijan konkurssin johdosta kesken, eikä vastaava mestari ole siten voinut suorittaa tehtäviään loppuun saakka. Asiassa ei ole esitetty sellaista näyttöä, josta voitaisiin todeta vastaavan mestarin laiminlyöneen valvontatehtäviään rakennusvirheiden osalta. Asiassa esitetystä näytöstä ei myöskään ilmene, mitä osapuolet ovat sopineet tarkastuskäynneistä tai muista vastaavan mestarin valvontatehtävistä. Edellä esitetyn perusteella lautakunta katsoo, että vastaavan mestarin suorituksessa ei ole näytetty olleen näiltä osin virheitä.

Ostajien mukaan vastaavan mestarin antamat valmiusastearviot olivat virheellisiä. Lautakunnalle esitetyssä 7.5.2013 päivätyssä viimeisessä arviossa rakennuksen valmiusasteeksi on arvioitu 78 prosenttia. Ostajat ovat myös esittäneet lautakunnalle N Oy:n rakennusinsinööri JL:n rakennusurakan keskeytymisen jälkeen 27.8.2013 laatiman valmiusastetodistuksen, jossa rakennuksen valmiusasteeksi on määritelty 46 prosenttia. Merkittävimmät erot todistusten välillä ovat kohdissa pintarakenteet, LVIS-(konetekniset) työt ja runkorakenteet. Lähteenmäen todistukseen liitetyn kustannuslaskelman mukaan rakennuksen rakentaminen valmiiksi olisi todistuksen laatimisen hetkellä maksanut 112 019 euroa. Edellä esitetyn perusteella lautakunta pitää näytettynä, että vastaavan mestarin valmiusastetodistus on ainakin osittain ollut huolimattomasti laadittu. Vastaava mestari ei siten ole suorittanut palvelua ammattimaisesti ja huolellisesti. Vastaava mestari ei myöskään ole esittänyt näyttöä siitä, että hän olisi laatinut todistukset huolellisesti.

Kun kohteen laskutus on kauppasopimuksen mukaan perustunut rakennusurakan valmistumisvaiheeseen, vastaavan mestarin on alan asiantuntijana tullut ymmärtää, että valmiusastetodistusta voidaan käyttää laskutuksen perusteena ja että todistuksella voi olla suuri merkitys ostajien aseman kannalta. Asiassa esitetyn näytön perusteella lautakunta katsoo, että ostajat ovat vastaavan mestarin virheen johdosta maksaneet urakkahinnasta urakan valmiusasteeseen nähden liian suuren osan. Lautakunta pitää selvitettynä, että rakennuksen valmiusaste on vaikuttanut kiinteistön arvoon. Ostajille on siten aiheutunut virheen johdosta vahinkoa. Harkitessaan vahingon määrää lautakunta ottaa huomioon, että valmiusasteen arviointia ei voida pitää tarkkana toimenpiteenä, eikä kahta arviota vertailemalla voida siten yksiselitteisesti arvioida vastaavan mestarin virheen vaikutusta ostajien maksaman hinnan ja kiinteistön myöhemmän myyntihinnan erotukselle. Vahingon määrää arvioitaessa on myös otettava huomioon mahdolliset rakennusvirheet sekä muut urakoitsijan vastuulle luettavat seikat. Edellä esitetyn perusteella lautakunta arvioi vahingon määräksi 4 500 euroa.

KVV-työnjohtajan vastuu

Osapuolien kertomusten perusteella KVV-työnjohtaja kävi kohteessa kerran tarkastuskäynnillä. Rakennusurakka on jäänyt kesken. Asiassa ei ole esitetty näyttöä, josta voitaisiin todeta KVV-työnjohtajan laiminlyöneen tehtäviään tai muutoin suorittaneen tehtävänsä puutteellisesti tai muutoin huolimattomasti. Asiassa on myös huomioitava, että urakan jäädessä kesken KVV-työnjohtaja ei ole edes voinut suorittaa kaikkia valvontatehtäviään loppuun saakka. Näin ollen lautakunta katsoo, että asiassa ei ole näytetty virhettä KVV-työnjohtajan suorituksessa.

Suositus Kuluttajariitalautakunta suosittaa, että H LKV Oy maksaa PG:lle ja AP:lle 11 500 euroa vahingonkorvausta. Lisäksi lautakunta suosittaa, että RSj aksaa G:lle ja P:lle 4 500 euroa vahingonkorvausta.

Päätös oli yksimielinen.