Hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimus perustuen kylpyhuoneen pintojen kuntoon

Asiaselostus

Ostaja osti myyjältä 9.12.2020 asunto-osakeyhtiön osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan 57 m2 suuruista huoneistoa. Asunnon velaton kauppahinta oli 124.568,25 euroa. Huoneiston hallintaoikeus siirtyi ostajalle viimeistään 31.12.2020.

Myyjä on sittemmin menehtynyt. Asiassa toimitetun selvityksen mukaan hänellä on ollut vain yksi perillinen. Ostaja on ilmoittanut kohdistavansa vaatimukset myyjän kuolinpesän osakkaisiin.

Asiassa on riitaa siitä, onko kylpyhuoneen pinnoissa ilmenneitä puutteita pidettävä asuntokauppalain mukaisena virheenä.

Lautakunnan ratkaisu

Kuluttajariitalautakunta ei suosita hyvitystä.

Ostajan vaatimukset perusteluineen

Ostaja vaatii, että myyjä maksaa ostajalle hinnanalennusta 8.000 euroa korkolain mukaisine korkoineen 9.12.2020 alkaen sekä vahingonkorvausta 923 euroa korkolain mukaisine korkoineen 22.12.2021 alkaen.

Asunnon myynnin yhteydessä myyjä ei millään tavoin kertonut ostajalle kylpyhuoneen laatoituksen vaurioista. Huomattavat vauriot kylpyhuoneen laatoituksessa selvisivät ostajalle vasta hänen muutettuaan asuntoon ja aloitettuaan asunnon pintapuolisen kunnostamisen. Ostaja ei ollut tässä vaiheessa suunnitellut toteuttavansa kokonaisvaltaista kylpyhuoneremonttia. Kylpyhuoneremontin vuoksi ostaja joutui muuttamaan 3,5 viikoiksi pois asunnosta, mikä aiheutti ylimääräistä vaivaa ja kustannuksia.

Ostaja sai myynnin yhteydessä liitteenä selvityksen taloyhtiössä tehdyistä korjaustöistä, jossa mainitaan, että taloyhtiössä on tehty pesu- ja WC-tilojen kuntokartoitus 2012. Kaupanteon jälkeen ilmeni, että kartoituksessa asunnon kylpyhuoneen laattojen on ilmoitettu olevan irtonaisia ja korjaustarpeen olevan 2 vuoden sisällä. Asian on täytynyt tulla tällöin myyjän tietoon. Kylpyhuoneen kunto olisi ehdottomasti kuulunut myyjän tiedonantovelvollisuuden piiriin. Vaikka taloyhtiöllä on jo jonkin verran ikää, ostaja on voinut olettaa kylpyhuoneiden olevan kunnossa, koska kartoitus on ilmoitettu tehdyksi eikä mitään lisätietoja vioista ole annettu. Ostaja oli tutustunut kohteeseen huolellisesti, eikä vikaa voinut nähdä asunnon tarkastuksessa. Ostaja toimitti ostajalle reklamaation maaliskuussa, jolloin myyjällä olisi ollut halutessaan mahdollisuus tulla katselmoimaan kylpyhuonetta.

Ostajan tilaamassa kuntotarkastajan tarkastuksessa 11.3.2021 ja tarkastuksesta annetussa raportissa ilmenee, että seinän kaakelit ovat koko naapurinpuoleiselta seinältä sieltä täältä irti. Osin kaakelit ovat vain saumauksen varassa. Tarkastaja on myös arvioinut, että lattian laatoitus on tehty muovimaton päälle ja lattian kallistuksissa on virheitä ja puutteita. Myös taloyhtiön edustaja oli käynyt tekemässä pintakosteusmittauksen, josta ostaja ei kuitenkaan saanut raporttia.

Kylpyhuoneurakan kokonaishinta oli 11.693 euroa. Taloyhtiön hallitus teki asiassa päätöksen, jonka mukaan vesieristeiden uusimisen osuus 3.000 euroa kuuluu taloyhtiölle ja loput osakkaalle. Asunto-osakeyhtiö on katsonut, että korjauskuluista taloyhtiön vastuulle kuuluu 3.000 euroa yleisen vastuunjaon mukaisesti. Kyseistä summaa ei ole millään tavalla sovittu. Kylpyhuoneen remontin yhteydessä ei ole tehty tasoa parantavia muutoksia, näin ollen kohtuullinen hinnanalennuksen määrä on 8.000 euroa. Lisäksi ostajalle aiheutui asunnon virheen johdosta kuluja sijaisasumisesta 610 euroa ja asiantuntijalausunnosta 280 euroa, jotka myyjä on velvollinen korvaamaan.

Myyjän vastaus perusteluineen

Myyjä kiistää ostajan vaatimukset.

Myyjä ei laiminlyönyt tiedonantovelvollisuuttaan. Myyjä antoi myyntiä hoitaneelle välitysliikkeelle kaikki hänen tiedossaan olleet asuntoa koskevat seikat. Välitysliike oli niin ikään toimittanut ostajalle kaiken myyntiajakohtana asunnosta saatavissa olevan tiedon. Ostaja oli tiennyt asunnon olevan alkuperäisessä kunnossa. Kylpyhuoneen laattojen kunto olisi myös ollut asunnon huolellisessa tarkastuksessa mahdollisesti havaittavissa, ja lähtökohtaisesti ostajan tulee varautua rakennuksen iän johdosta tehtäviin peruskorjauksiin.

Isännöitsijäntodistuksesta ja sen liitteenä olevasta kunnossapitotarveselvityksestä oli ilmennyt asunto-osakeyhtiön jo teettämät ja tulevaisuudessa toteutettavat WC- ja pesutilakartoitukset. Asunnossa ei ollut välitöntä remonttitarvetta. Asunto-osakeyhtiö oli tehnyt vuonna 2015 pesu- ja WC-tilojen kartoituksen ja vuonna 2020 hallituksen kunnossapitotarveselvityksessä oli todettu kyseisten tilojen kunnostusten jatkuvan tarpeen mukaan. Hallitus oli tuolloin päättänyt, että mikäli osakkaat tekevät omaehtoisia remontteja näiden tilojen osalta, taloyhtiö korvaa niistä rakenteiden osalta 3.000 euroa. Ostajan teettämän selvityksen mukaan laattojen kiinnitys oli heikentynyt normaalista rakenteiden ikääntymisestä johtuen.

Ostaja oli edennyt vaurioiden korjaamisen suhteen kutsumatta myyjää paikalle, tilannetta ei siten voitu arvioida tarvittavien toimenpiteiden ja korjausten osalta. Kylpyhuoneen rakenteet ovat kuitenkin olleet käyttöikänsä päässä. Lisäksi myyjä katsoo, että vesieristeiden uusiminen ja pintojen palauttaminen kuuluu asunto-osakeyhtiön vastuulle. Remontin kuluista esitetystä selvityksestä ei ole erotettavissa mihin osuuteen asunto-osakeyhtiön maksama osuus perustuu ja kattaako se asunto-osakeyhtiön vastuulle kuuluvan osuuden vai onko kyse sovitusta summasta.
Asunto ei ollut kunnoltaan tai varustukseltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Myyjä ei ole toiminut asiassa tahallisesti tai tuottamuksellisesti, joten perusteita myöskään vahingonkorvausvastuulle ei ole.

Asiantuntijalausunnot

Kuntotarkastajan vauriotarkastusraportti 12.3.2021

Raportin mukaan pesuhuoneen laatoituksen kiinnitys on heikentynyt betonielementistä normaalista rakenteiden ikääntymisestä johtuen eikä havaittavissa ollut kosteusvauriota. Koko seinäpinta on kopoa, laatat olivat osin pullistuneet ulospäin ja saumauksissa oli selkeät halkeamat. Laatat olivat todennäköisesti saumausaineen varassa ja vaarassa irrota isompina alueina seinästä. Raportin arvion mukaan laatoitus oli alkuperäinen vuodelta 1991, jolloin vedeneristyksenä tyypillisesti käytettiin kosteussivelyä. Raportin mukaan lattiassa oli muovimatto, jonka päälle oli asennettu laatoitus. Pesuhuoneen lattia- ja seinärakenteiden pintakosteusmittauksessa rakenteet todettiin kuiviksi. Edelleen raportissa on todettu, että keskimääräinen tekninen käyttöikä kyseiselle rakenteelle, joka on rakennettu vuosien 1980–1995 aikana on 20 vuotta.

Ratkaisun perustelut

Oikeudellisen arvioinnin lähtökohdat

Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan, asunnossa on virhe, jos myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa havaita kyseinen seikka 12 §:ssä tarkoitetussa asunnon tarkastuksessa, myyjän tietoisuus ostajan asettamista erityisvaatimuksista sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Edelleen 4 kohdan mukaan, asunnossa on virhe, jos se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.

Saman lain ja luvun 12 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Pykälän 3 momentin mukaan ostaja ei ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä ole velvollinen tarkistamaan myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottamaan asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknillisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä.

Saman lain ja luvun 16 §:n mukaan ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen. Ostajalla on oikeus saada hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona myyjä vastaanotti kauppahinnan.

Saman lain ja luvun 17 §:n mukaan ostajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii asunnon virheen vuoksi, jollei myyjä osoita, ettei virhe johdu huolimattomuudesta hänen puolellaan.

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n 1 ja 2 momentin mukaan yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.

Lain kuluttajariitalautakunnasta 19 §:n momentin mukaan asian selvittämisestä ja käsittelemisestä lautakunnassa ei peritä maksuja. Omista kustannuksistaan asianosaiset vastaavat itse. Jos asianosainen on omalla kustannuksellaan hankkinut asian ratkaisemiseksi tarpeellisia asiantuntijalausuntoja tai muita selvityksiä, lautakunta voi kuitenkin suosittaa niistä aiheutuneiden kustannusten korvaamista asianosaiselle. Lautakunnan suosittamat 1 momentissa tarkoitetut korvaukset on asiaa tuomioistuimessa käsiteltäessä rinnastettava oikeudenkäymiskaaren 21 luvussa tarkoitettuihin oikeudenkäyntikuluihin.

Kuluttajariitalautakunta ei voi ottaa vastaan suullista todistelua. Lautakunta ei voi siten arvioida asiaa siltä osin, kun sen arvioiminen edellyttäisi suullista todistelua. Kirjallisen selvityksen perusteella lautakunta lausuu seuraava.

Virheellisyyden arviointi

Lautakuntaan toimitetun myyntiesitteen mukaan rakennus oli rakennettu 1991, eikä asunnon kylpyhuonetta ollut korjattu kyseisen ajankohdan jälkeen. Esitteestä ja asunto-osakeyhtiön hallituksen kunnossapitotarveselvityksestä ilmenee, että pesu- ja WC-tilojen kuntoa on asunto-osakeyhtiön toimesta seurattu kuntokartoituksella vuonna 2012 ja vuonna 2015. Lisäksi kunnossapitotarveselvityksessä on maininta, että pesu- ja WC-tiloja kunnostetaan tarpeen mukaan.

Asiassa ei ole esitetty selvitystä siitä, millaisia havaintoja pesu- ja WC-tilojen kunnosta oli tehty vuonna 2015 toteutetussa kuntokartoituksessa. Lautakuntaan on toimitettu asunto-osakeyhtiön tilaama isännöitsijän raportti huoneistojen pesutilojen kuntokartoituksesta 7.2.2012. Kyseisessä raportissa huoneistossa A 9 ei ole havaittu välitöntä korjaustarvetta, mutta ylärivillä kiviseinässä oli havaittu irtonaisia laattoja, jonka johdosta laattojen uusintaa oli suositeltu vuonna 2014. Asiassa ei esitetty selvitystä siitä, onko kuntotarkastuksesta laadittua raporttia toimitettu asunto-osakeyhtiön toimesta myyjälle tai muille osakkaille. Myyjä on ilmoittanut antaneensa asunnon myyntiä varten asunnosta kaiken hänellä olleen tiedon. Lautakunta katsoo, että ainoastaan sillä perusteella, että yhtiössä oli suoritettu kaikkien yhtiön pesu- ja WC-tilojen kunnon seurantaa säännöllisesti, ei voida katsoa myyjän tienneen edellä mainitun raportin tarkkaa sisältöä. Lautakunnan näkemyksen mukaan, asiassa ei ole osoitettu myyjän jättäneen antamatta ostajalle hänen tiedossaan olevia erityisiä ja kauppaan vaikuttavia tietoja.

Lautakunta toteaa, että rakenneratkaisuna laatoituksen ja kosteussulkusivelyn keskimääräinen tekninen käyttöikä on normaalilla rasituksella noin 15 vuotta ja kevyellä rasituksella noin 20 vuotta. Edellä esitetysti nyt kyseessä oleva pesutila oli myyntihetkellä vuonna 2020 alkuperäiskunnossa eli kylpyhuoneen rakenneratkaisut olivat noin 29 vuotta vanhoja ja näin ollen selkeästi ylittäneet sen, mitä voidaan pitää tavanomaisena käyttöikänä. Lautakunnan näkemyksen mukaan kylpyhuoneen rakenneratkaisut olivat pintojen osalta käyttöikänsä päässä. Tämä seikka ilmeni esitteessä ja kunnossapitotarveselvityksessä annetuista tiedoista ja sen voidaan katsoa olleen kaikkien osapuolten tiedossa kauppaa tehtäessä.

Ostajan lautakuntaan toimittaman kuntotarkastajan vauriotarkastusraportin mukaan kylpyhuoneessa havaitut korjaustarpeet johtuivat rakenteiden ikääntymisestä eikä kylpyhuoneessa havaittu kosteusvauriota. Ostajan ilmoituksen mukaan asunto-osakeyhtiö oli yleisen vastuunjaon vuoksi osallistunut remontin kustannuksiin 3.000 eurolla. Tästä ilmoituksesta voi ymmärtää, että kylpyhuoneessa olisi havaittu myös jokin yhtiön kunnossapitovastuulla oleva vika. Lautakunta toteaa, että asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n 2 momentin mukaan, mikäli kylpyhuoneessa olisi havaittu yhtiön kunnossapitovastuulla olevassa osassa virhe, olisi yhtiön tullut saattaa kylpyhuone perustasoon, jolloin ostajalle ei olisi aiheutunut korjauksesta suoria kuluja. Asunto-osakeyhtiölain mukaisesta kunnossapitovastuunjaosta voidaan poiketa yhtiöjärjestyksen määräyksellä. Asiassa ei kuitenkaan ole esitetty selvitystä siitä, että tällaista poikkeusta olisi tehty. Lautakunta katsoo, ettei asiassa ole näytetty kylpyhuoneessa olleen mitään muuta vikaa kuin pintamateriaalin kiinnityksen heikentyminen kylpyhuoneen ikääntymisen vuoksi.

Asiassa toimitetun selvityksen mukaan kylpyhuoneen korjaustarve on johtunut ainoastaan sen ikääntymisestä. Edellä todetusti lautakunta on katsonut, ettei myyjän ole näytetty jättäneen antamatta hänen tiedossaan olevia erityisiä seikkoja kaupan kohteesta. Lautakunnan näkemyksen mukaan se, että kylpyhuoneen pintamateriaalit olivat selvästi käyttöikänsä päässä ja siten hyvinkin pian korjauksen tarpeessa oli edellä mainituissa asiakirjoissa annettujen tietojen perusteella kauppaa tehdessä ollut ostajan tiedossa, eikä kaupan kohteen voida siten myöskään katsoa merkittävästi poikenneen siitä, mitä ostajalla oli perusteltua aihetta edellyttää. Näin ollen lautakunta ei suosita asiassa hyvitystä.

Edellä mainitun kuluttajariitalautakunnasta annetun lain mukaan osapuolet pitävät lähtökohtaisesti asiassa aiheutuneet kulut vahinkonaan. Asian näin päättyessä lautakunta ei suosita myöskään selvityskulujen korvaamista ostajalle.