Isännöitsijän vastuu. Myyjän takautumisoikeus. Hankesuunnitelman merkitseminen isännöitsijäntodistukseen. Vahingonkorvaus. Vanhentuminen.

Asiaselostus

Myyjä myi 22.11.2018 päivätyllä kauppakirjalla asunto-osakeyhtiön osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan 69 neliömetrin suuruista asuinhuoneistoa vuonna 1985 valmistuneessa kerrostalossa Espoossa. Velaton kauppahinta oli 244 000 euroa. Huoneiston hallinta siirtyi ostajille 26.1.2018.

Kuluttajariitalautakunta suositti 28.12.2021 antamallaan päätöksellä, että myyjä maksaa ostajille hinnanalennusta 9 300 euroa tiedonantovirheen perusteella. Ostajille ei ollut kerrottu, että asunto-osakeyhtiö oli teettänyt julkisivuremontista hankesuunnitelman, joka oli valmistunut 23.3.2018. Asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksessa 21.12.2020 päätettiin julkisivuremontin toteutuksesta ja myönnettiin hallitukselle valtuus nostaa enintään 2,1 miljoonan euron suuruinen laina. Kaupan kohteena olleeseen huoneistoon kohdistui 38 800—43 500 euron suuruinen lainaosuus.

Ostajille ei ollut annettu oikeaa tietoa suunnitellusta remontista. Heillä oli ollut tieto katto- ja ikkunaremontista, mutta ei julkisivuremontin osuudesta. Tieto oli puuttunut isännöitsijäntodistuksesta. Välitysliikkeenä asiassa toiminut yhtiö oli asetettu konkurssiin. Julkisivuremonttiin on kuulunut vesikattojen, julkisivujen, ikkunoiden, ulko-ovien ja ulkorappujen korjaaminen.

Kysymys asiassa on siitä, onko isännöitsijä velvollinen maksamaan myyjälle vahingonkorvausta.

Lautakunnan ratkaisu

Kuluttajariitalautakunta suosittaa, että isännöitsijä maksaa myyjälle vahingonkorvausta 9 300 euroa.

Myyjän vaatimukset perusteluineen
Myyjä vaatii, että isännöitsijä velvoitetaan maksamaan hänelle vahingonkorvausta 9 300 euroa ja korvausta asianajokuluista 3 000 euroa.

Myyjän virhevastuu ostajille perustuu kuluttajariitalautakunnan päätökseen. Isännöitsijäntodistus on ollut virheellinen ja aiheuttanut myyjälle vahingon. Korvausvelan vanhentuminen on alkanut päätöksen antamisesta. Velka ei ole vanhentunut.

Isännöitsijän vastaus perusteluineen

Isännöitsijä kiistää myyjän vaatimukset.

Myyjä on menettänyt oikeutensa vaatia korvausta isännöitsijältä. Saatava on vanhentunut sekä kolmen vuoden vanhentumisajan kulumisen että reklamaation myöhästymisen perusteella. Saatavan vanhentuminen on alkanut pian 4.12.2018 jälkeen. Tuolloin on pidetty yhtiökokous, jossa ostajille on selvinnyt, että yhtiössä oli laadittu hankesuunnitelma julkisivuremontista. Ostajat ovat reklamoineet asiasta myyjälle joulukuussa 2018. Vaatimus on toimitettu isännöitsijälle 19.1.2022 päivätyllä kirjeellä. Sitä ennen myyjä ei ollut reklamoinut isännöitsijälle. Saatavan vanhentuminen ratkeaa asunto-osakeyhtiön 24 luvun 10 §:n ja velan vanhentumisesta annetun lain 4 ja 7 §:n nojalla.

Hankesuunnitelmaa ei ole tarvinnut liittää isännöitsijäntodistukseen. Isännöitsijäntodistuksessa 30.10.2018 oli mainittu, että yhtiössä oli käynnissä hankesuunnittelu kattojen, ikkunoiden ja ulkorappujen korjauksesta.

Asunto-osakeyhtiössä on pidetty tiedotustilaisuus hankesuunnitelmasta 10.4.2018. Myyjä on ollut tietoinen remontin tekemisestä. Myyjän olisi tullut kertoa ostajille hankesuunnitelmasta. Isännöitsijäntodistuksen epätarkkuudella hankesuunnittelun tilanteesta ei ollut merkitystä virhevastuun kannalta. Isännöitsijä ei ollut menetellyt huolimattomasti. Joka tapauksessa hinnanalennusta ei olisi suositettu, jos myyjä olisi kertonut ostajille korjaushankkeen koko laajuudesta.

Lautakunta ei voi suosittaa isännöitsijää korvaamaan myyjän asianajokuluja.

Ratkaisun perustelut

Sovellettavat säännökset

Asuntokauppalain 7 luvun 1 §:n 1 momentin mukaan, jos asunnon myyjä on joutunut virhevastuuseen sellaisen tiedon perusteella, joka on sisältynyt myyjän ostajalle esittämään isännöitsijäntodistukseen tai joka muuten on peräisin sen yhteisön edustajalta, jonka osakkeita tai osuuksia kauppa koskee, myyjällä on oikeus saada vahingostaan korvaus kyseiseltä yhteisöltä tai henkilöltä, jollei tämä osoita, ettei todistusta tai tietoa annettaessa ole menetelty huolimattomasti.

Isännöitsijäntodistuksessa annettavista tiedoista säädetään asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 27 §:ssä. Tapahtuma-aikana voimassaolleen pykälän 2 momentin 2 kohdan mukaan todistuksesta on käytävä ilmi tiedot yhtiön rakennuksista ja niiden kuntoon liittyvistä yhtiön tiedossa olevista seikoista.

Osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta annetussa valtioneuvoston asetuksessa on tarkemmat säännökset siitä, mitä tietoja isännöitsijäntodistukseen on otettava. Asetuksen 5 §:n 10–12 kohtien mukaan isännöitsijäntodistukseen on merkittävä
10) maininta siitä, onko yhtiöllä yhtiökokouksen hyväksymä suunnitelma rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapidosta ja uudistamisesta, ja mahdollisen suunnitelman pääasiallinen sisältö;
11) maininta yhtiössä suoritetuista kuntoarvioista ja –tutkimuksista ja sellaisista muista yhtiöllä olevista yhtiön kiinteistöä ja rakennuksia koskevista selvityksistä ja tiedoista, jotka voivat vaikuttaa olennaisesti osakehuoneistojen käyttöön tai käyttökustannuksiin;
12) sellaiset yhtiön päättämät tai hallituksen ehdottamat korjaukset ja muutokset ja yhtiökokouksen jälkeen ilmenneet korjaustarpeet, jotka voivat vaikuttaa olennaisesti osakehuoneistojen käyttöön tai käyttökustannuksiin.

Vanhentumista ja reklamaatiota koskeva väite

Isännöitsijä on väittänyt, että mahdollinen vahingonkorvausvelka on joka tapauksessa vanhentunut.

Lautakunta toteaa, että takautumisoikeus perustuu asuntokauppalain 7 §:n 1 momenttiin, jota on pidettävä erityissäännöksenä suhteessa asunto-osakeyhtiölain 24 luvun säännöksiin. Asiassa ei siten sovelleta asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 10 §:ää. Tällä ei kuitenkaan ole asiassa ratkaisevaa merkitystä, koska vanhentumisen alkamisaika on joka tapauksessa velan vanhentumisesta annetun lain 7 §:n 1 momentin nojalla alkanut siitä, kun myyjä on saanut tietää vahingosta tai hänen olisi pitänyt tietää siitä.

Myyjä on sinänsä saanut tietää isännöitsijäntodistuksessa olevasta virheestä viimeistään silloin, kun ostajat ovat vaatineet häneltä hinnanalennusta. Tuolloin myyjä on kuitenkin kiistänyt vastuunsa. Kysymys myyjän vastuusta ostajille ja siten myös mahdollisen vahingonkorvausvelan peruste ja määrä on ollut selvittämättä. Riidanalaisen vahingonkorvausvelan peruste ja määrä ovat myyjän kannalta tulleet selviksi 28.12.2021, jolloin kuluttajariitalautakunnan päätös on annettu myyjälle. Lautakunta katsoo, että korvausvelan vanhentuminen on alkanut tuolloin. Velka ei siten ole vanhentunut.

Isännöitsijä on lisäksi väittänyt, että myyjä olisi passiivisuutensa perusteella menettänyt oikeutensa vaatia vahingonkorvausta, koska myyjä oli reklamoinut ostajalle vasta tammikuussa 2022.

Lautakunta toteaa, ettei myyjän reklamaatiovelvollisuudesta isännöitsijälle ole säädetty asuntokauppalain 7 luvussa. Käytetyn asunnon kaupassa ostajan reklamaatiovelvollisuudesta on säädetty asuntokauppalain 6 luvun 14 §:ssä, mutta säännös koskee ainoastaan ostajan velvollisuutta reklamoida myyjälle virheestä kaupan kohteessa. Osakkeenomistajan reklamaatiovelvollisuudesta ei ole säädetty myöskään asunto-osakeyhtiön 24 luvussa. Reklamaatiovelvollisuus voidaan joissakin tapauksissa perustaa yleisiin sopimusoikeudellisin periaatteisiin, mutta myyjä ja isännöitsijä eivät ole keskenään sopimussuhteessa. Isännöitsijän vastuu perustuu hänen lakisääteisten tehtäviensä hoitamiseen yhtiön edustajana. Toisin kuin monissa asunto- tai kiinteistökaupasta aiheutuvissa riidoissa, reklamaatiovelvollisuutta ei arvioitavana olevassa tilanteessa voida perustella myöskään tarpeella saada mahdolliset riitaisuudet nopeasti selvitettyä, koska ajan kuluminen vaikeuttaa virheiden ja vastuukysymysten selvittelyä (ks. KKO 2016:69, kohta 8). Asuntokauppalain 7 luvun 1 § on sitä paitsi sanamuotonsa perusteella tarkoitettu tulevan sovellettavaksi tilanteessa, jossa virhevastuu on jo todettu, jolloin kaupasta ja sitä edeltävästä isännöitsijäntodistuksesta on usein jo pitkä aika. Reklamaatiovelvollisuuden asettaminen myyjälle yleisten periaatteiden nojalla olisi omiaan kaventamaan säännöksen soveltamisalaa myyjän vahingoksi ja elinkeinonharjoittajan toimivan isännöitsijän eduksi.

Lautakunta katsoo edellä todetuilla perusteilla, ettei myyjällä ole ollut velvollisuutta reklamoida isännöitsijälle isännöitsijäntodistuksessa havaitusta virheestä. Myyjä ei siten ole menettänyt oikeuttaan vedota isännöitsijäntodistuksen virheeseen vanhentumisajan puitteissa.

Onko isännöitsijäntodistus virheellinen?

Isännöitsijäntodistuksessa 30.10.2018 on ollut seuraava maininta:
”Varsinaisessa syysyhtiökokouksessa 27.12.2016 on tehty seuraavat päätökset:
taloyhtiössä on käynnissä hankesuunnittelu kattojen, ikkunoiden ja ulkorappujen korjauksesta.”

Hankesuunnittelu on mainittu isännöitsijäntodistuksessa, mutta siitä ei ole käynyt ilmi, että se on koskenut myös julkisivuja.

Isännöitsijällä on isännöitsijäntodistusta antaessaan ollut tiedossaan suunnitteluyrityksen laatima 13-sivuinen hankesuunnitelma 23.3.2018, jossa on ollut kolme eri kokonaiskustannusarviota eri korjausvaihtoehtojen mukaisesti. Vähimmillään kokonaiskustannusarvio on ollut noin 1,7 miljoonaa euroa ja enimmillään 2,7 miljoonaa euroa. Projektiksi hankesuunnitelmaan on merkitty vesikattojen, julkisivujen, ikkunoiden, ovien ja ulkoportaiden korjauksen hankesuunnittelu. Hankesuunnitelman mukaan hankesuunnittelun pohjana on ollut vesikaton suppeatarkastus- ja julkisivujen kuntotutkimusraporteissa esitetyt korjaussuositukset sekä taloyhtiön hallituksen esittämät korjaustoimenpiteet. Epäselväksi lautakunnalle esitetyn aineiston perusteella jää, miksi julkisivujen korjaustoimenpiteitä ei ole mainittu isännöitsijäntodistuksessa, kun julkisivututkimukset oli tehty vuosina 2003 ja 2004.

Asiassa ei ole esitetty selvitystä siitä, millä tavoin hankesuunnitelmaa on käsitelty asunto-osakeyhtiön päätöksenteossa sen laatimisen jälkeen.

Lautakunta toteaa, että hankesuunnitelmassa on käsitelty mm. ulkoseinärakenteissa havaittuja vaurioita, niiden korjaustarpeita ja suositettu julkisivurakenteet uusittaviksi. Kaikissa toimenpidevaihtoehdoissa on suositettu, että julkisivujen eristekerros ja ulkokuori uusitaan. On ilmeistä, että kysymys on sekä asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 27 §:n että mainitun valtioneuvoston asetuksen 5 §:n nojalla isännöitsijäntodistukseen merkittävistä tiedoista. Kun niitä ei ole merkitty isännöitsijäntodistukseen, isännöitsijäntodistuksessa on ollut virhe.

Onko virheestä aiheutunut myyjälle vahinkoa?

Isännöitsijä on väittänyt, että isännöitsijäntodistuksen puutteellisuudella ei olisi ollut merkitystä myyjän korvausvastuun kannalta, koska myyjä on muutenkin tiennyt tulevasta remontista ja hänen olisi tullut kertoa siitä ostajille. Jos ostajilla olisi ollut oikeat tiedot remontista, kauppahinta olisi jäänyt pienemmäksi.

Lautakunta toteaa, että asuntokauppalain säätämiseen johtaneen hallituksen esityksen perusteella isännöitsijä voi olla takautumisvastuussa puutteellisen isännöitsijäntodistuksen perusteella, vaikka myyjällä olisikin ollut käytössään oikeat tiedot. Jos isännöitsijäntodistuksesta puuttuu jokin, esimerkiksi osakkaiden taloudellisia velvoitteita tai tulevia peruskorjauksia koskeva tieto, joka siinä olisi pitänyt olla, tämä voi hallituksen esityksen mukaan johtaa siihen, että myyjä todistuksen asianmukaisuuteen luottaessaan unohtaa itse antaa ostajalle kyseisen tiedon ja syyllistyy 6 luvun 11 ja 20 §:ssä säädetyn tiedonantovelvollisuuden laiminlyöntiin (HE 14/1994 vp s. 140). Merkityksellistä asiassa on, että isännöitsijä on kiinteistöalan ammattilainen, jolta voidaan edellyttää elinkeinotoiminnassa suurempaa huolellisuutta kuin myyjältä. Isännöitsijän väittämä tulkinta johtaisi siihen, että asuntokauppalain 7 §:n 1 momentin mukainen takautumisoikeus käytännössä kaventuisi merkittävästi myyjän vahingoksi, koska isännöitsijä olisi tällöin vastuussa ainoastaan sellaisista virheellisistä isännöitsijäntodistukseen merkityistä tiedoista, joista myyjällä ei voinut olla tietoa.

Asiassa voidaan kiinnittää huomiota siihen, että myyjä oli riidattomasti antanut ostajille tiedon remontista ikkunoiden, kattojen ja ulkoportaiden osalta. Isännöitsijäntodistuksen virhe oli koskenut siten vain julkisivuja. Lisäksi isännöitsijäntodistuksessa oli kerrottu hankesuunnittelusta, mutta siinä ei ollut uusinta tietoa. Näihin seikkoihin nähden on uskottavaa, että myyjä on voinut erehtyä pitämään isännöitsijäntodistuksessa olevia tietoja riittävinä.

Lautakunta katsoo, että isännöitsijän virheestä on aiheutunut myyjälle vahinkoa, jonka isännöitsijä on velvollinen korvaamaan myyjälle

Mainitussa hallituksen esityksessä on edelleen katsottu (HE 14/1994 vp s. 140), ettei koko myyjän ostajalle suorittamaa hinnanalennusta välttämättä ole pidettävä korvattavana vahinkona. Tämä johtuu siitä, että myyjä on virheellisen tiedon vuoksi saattanut saada asunnosta sen todellista arvoa selvästi korkeamman hinnan, ja jos myyjä tällöin saisi täyden korvauksen koko suorittamastaan hinnanalennuksesta, tämä merkitsisi myyjälle eräänlaista perusteetonta etua.

Oikeuskirjallisuudessa on kuitenkin todettu, että esitöissä esitetyn argumentin hyväksyminen rajoituksetta johtaisi siihen, ettei osakkeiden myyjällä olisi juuri koskaan mahdollisuuksia saada vahingonkorvausta isännöitsijäntodistuksen virheestä antamansa hinnanalennuksen perusteella. Ratkaisujen KKO 2003:61 ja KKO 1983 II 92 perusteella onkin katsottu, että hinnanalennus voidaan pääsääntöisesti katsoa koko määrältään korvattavaksi vahingoksi (Veikko Vahtera: Vahingonkorvaus asunto-osakeyhtiössä, 2017, s. 215–216; Mia Hoffrén ja Veikko Vahtera: Myyjän, isännöitsijän ja asunto-osakeyhtiön vastuu asunto-osakkeiden kaupan yhteydessä annetun isännöitsijäntodistuksen tiedoista, Defensor Legis 5/2013, s. 758).

Lautakunta katsoo, että isännöitsijä on velvollinen maksamaan myyjälle koko sen hinnanalennuksen määrän, joka myyjä on suositettu maksamaan ostajille.

Myyjän vaatimus asianajokuluista ei perustu siihen, että myyjä olisi käyttänyt asiamiestä kuluttajariitalautakunnassa, vaan vaadittavat määrät ovat myyjän mukaan aiheutuneet asian selvittelystä ennen kuluttajariitalautakuntaa. Tässä vahingossa ei kuitenkaan ole kysymys asuntokauppalain 7 luvun 1§:n soveltamisalaan kuuluvasta virhevastuusta, jota takautumisoikeus koskee. Vaatimus koskee sijaan asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 §:ssä tarkoitettua vahingonkorvausta, eikä kuluttajariitalautakunta ole sen vuoksi toimivaltainen sitä ratkaisemaan.