Asunto-osakkeen kauppaan liittyvä hinnanalennusvaatimus ja reklamaation oikea-aikaisuus

Asiaselostus

Ostajat ostivat 29.4.2016 myyjiltä asunto-osakeyhtiön osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan Vantaalla sijaitsevaa huoneistoa. Yhtiön rakennukset olivat valmistuneen 1980. Velaton myyntihinta oli 167.000 euroa. Hallintaoikeus ja omistusoikeus siirtyi ostajille kaupantekotilaisuudessa.

Asiassa on kyse siitä, ovatko ostajat reklamoineet asianmukaisesti. Lisäksi kyse on siitä, onko kaupan kohteessa asuntokauppalain mukainen virhe.

Lautakunnan ratkaisu

Kuluttajariitalautakunta ei suosita hyvitystä.

Ostajien vaatimukset perusteluineen

Ostajat vaativat, että myyjät velvoitetaan suorittamaan yhteisvastuullisesti hinnanalennuksena 50.000 euroa korkolain 12 §:n mukaisine tuottokorkoineen kauppahinnan maksuhetkestä 29.4.2016 lukien ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen valituksen vireilletulosta lukien.

Kaupan kohde oli aiemmin 28.4.2015 myyty toiselle ostajalle, mutta kauppa oli home- ja kosteusongelman johdosta purettu 29.2.2016. Kaupan kohdetta oli markkinoitu ostajille hyväkuntoisena ja juuri remontoituna. Ostajille ilmoitettiin, että asunnon kosteusvauriot on korjattu.

Lisäksi ilmoitettiin, että rakennusten peltikate on kunnostettu vuonna 2005 ja piharakennusten perustusten korjaus on toteutettu vuonna 2004 ja salaojat rakennettu vuonna 2001. Ostajille annettujen tietojen mukaan pihan sadevesiohjaustyö oli jäänyt kesken, mutta se oli tarkoitus saattaa loppuun vuonna 2016. Kaupan kohteeseen kohdistuva velkaosuus oli 4.511,53 euroa ja tulevista korjaustöistä oli ilmoitettu aiheutuvan kaupan kohteeseen kohdistuva lainaosuus, joka oli suuruudeltaan arviolta 4.600 euroa.

Reklamaatiovelvollisuus

Reklamaatio ei ole viivästynyt. Reklamaatiosta tulee ilmetä myyjälle, minkälaisen mittaluokan vaatimuksen ostaja on esittämässä.

Alettuaan oireilla fyysisesti ostajat olivat yhteydessä taloyhtiöön. Ilmoituksen johdosta asiantuntijayritys tarkasti huoneiston, jonka johdosta huoneistossa todettiin tarkastusraportissa 9.8.2016 mainitut ongelmat. Tarkastusraportissa kaupan kohteena olevassa huoneistossa on havaittu muun muassa kohonnutta kosteutta maanpaineseinän pinnassa oikeassa ulkokulmassa sekä olohuoneen ja pesuhuoneen välisen maanpaineseinän kastuneen. Vahingonaiheuttajaksi on todettu maakosteus, hulevedet pääsevät imeytymään maahan ja ohjautuvat talon alle. Lisäksi havaittiin tuulikaapin ulkoseinässä oven kohdalla valumajälkiä. Samalla kohtaa on vesikatolla lumieste. Seinän pinnassa alareunassa oven molemmin puolin havaittiin kohonnutta kosteutta. Rakenteiden todettiin kastuneen oven oikealla puolella sisältä katsottuna. Näiden vahinkojen aiheuttajaksi todettiin vesikatteen ja lumiesteen kiinnityskohdan epätiiveys.

Puutteiden ollessa taloyhtiön vastuulle kuuluvia, ostajat jäivät odottamaan taloyhtiön korjaavan ongelman ja korjaamisesta ostajille aiheutuvien kustannusten selviämistä. Kun korjausten suorittaminen taloyhtiön toimesta viivästyi, ovat ostajat tehneet alustavat virheilmoitukset myyjille kesällä ja syksyllä 2017. Havaitut ongelmat ovat olleet taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvia, eikä ostajille aiheutuvan kustannuksen suuruus ole edelleenkään ollut ostajien tiedossa.

Sittemmin ostajat reklamoivat myyjille 8.11.2017 päivätyllä kirjeellä ostajien 3.10.2017 tekniseltä isännöitsijältä saamiensa tietojen perustella lukuisista huoneistossa havaituista ongelmista. Reklamaatiossa ostajat ovat ilmoittaneet vaativansa ensisijaisesti kaupan purkua tai vaihtoehtoisesti hinnanalennusta ja/tai vahingonkorvausta virheiden laadun ja laajuuden sekä kustannusten tarkennuttua.

Taloyhtiö oli ryhtynyt selvittämään rakennusten ulkoisen kosteudenhallinnan tilannetta kokonaisuudessa ja päättänyt aloittaa salaojien, viemäreiden ja pihan korjausurakan. Ostajat ovat ilmoittaneet tilanteesta myyjille sähköpostitse 17.12.2018 ilmoittaen samalla, että alustava arvio ostajien osuudesta taloyhtiön teettämästä korjausurakasta aiheutuvista kustannuksista on 25 918 euroa.

Ulkoisen kosteudenhallinnan remontti on kestänyt kauan, ja ostajille on vasta vuonna 2020 selvinnyt lopullinen heille salaojien, viemäreiden ja pihan korjaamisesta aiheutuva kustannus. Myyjät ovat saaneet tiedon ulkoisen kosteudenhallinnan korjaustöistä aiheutuvista kustannuksista nyt puheena olevalla ratkaisupyynnöllä.

Havaittujen kosteusvaurioiden ja -ongelmien korjaamiseksi taloyhtiö tulee vielä teettämään katto- ja julkisivusaneeraukset. Näistä korjauksista aiheutuvien kustannusten suuruus ei ole miltään osin myyjien tiedossa tässä vaiheessa, eikä reklamaatio näin ollen voi olla muun muassa taloudellisen virheen osalta vielä millään tavoin viivästynyt, kun virheen lopullinen suuruuskaan ei vielä ole tiedossa.

Yhtiön ulkoinen kosteudenhallinta

Salaojien ja ulkoisen kosteudenhallinnan korjaustöistä on aiheutunut taloyhtiölle yhteensä1 235 102 euron kustannus. Urakan kustannus oli ylittänyt 100 102 eurolla annetun lainavaltuuden, ja määrä katettiin yhtiön hoitovastikevaroin. Ostajien huoneistoon kohdistuva osuus yhtiön ottamasta lainasta on 25 918,49 euroa ja hoitovastikkein maksettu osuus lainvaltuuden ylittävästä osasta on 2 285,89 euroa. Ostajilla ei ole tietoa, miten urakkahinta on jakautunut, jos urakkahinnan muodostusta ylipäätään on urakoitsijan ja taloyhtiön välisessä sopimuksessa millään tavoin edes eritelty. Joka tapauksessa valtaosa urakasta on kohdistunut ulkoisen kosteudenhallinnan toimenpiteisiin.

Muutettuaan huoneistoon ostajat havaitsivat ummehtunutta hajua ja toinen ostaja oirehti fyysisesti. Asuinhuoneistossa todettiin lukuisia erilaisia ongelmia. Muun muassa olohuoneen maanpaineseinässä, kylpyhuoneen seinissä ja tuulikaapissa havaittiin kosteutta. Taloyhtiön jätevesiputkirungoissa, sadevesiviemäreissä ja salaojissa oli useissa kohdin todettu pahoja ongelmia ja myös pintamaiden kallistuksissa oli puutteita.

Taloyhtiössä on laajalti havaittu ongelmia sisäilmassa ja taloyhtiön teettämien tutkimusten perusteella todettiin tarve laajalle salaojakorjaukselle ja ulkoisen kosteudenhallinnan saneeraukselle. Myynti-ilmoituksen ja isännöitsijäntodistuksen mukaisesti ostajille oli ilmoitettu, että salaojat oli asennettu vuonna 2001. Myyjät ovat antaneet ostajille totuutta vastaamattoman tiedon salaojien toimintakunnosta. Samasta kohteesta aiemmin tehty kauppa oli purettu nimenomaan rakenteiden kosteusrasituksen johdosta, sillä aikaisemmalle ostajalle oli aiheutunut myös fyysisiä oireita. Ostajille oli totuutta vastaamattomasti ilmoitettu, että ongelma on korjattu.

Yhtiön katto ja julkisivu

Rakennuksen vesikate vuosi ja se oli toteutettu virheellisesti. Vesikatteen kantava kattotuolirakenne puuttui täysin, ja itse pelti kantoi orsien välissä olevan kuorman. Lisäksi aluskatetta ei ollut lainkaan ja pelti oli kiinnitetty nauloilla, jotka olivat nousseet aiheuttaen epätiiveyttä.

Ostajien mukaan taloyhtiö tulee havaittujen puutteiden johdosta toteuttamaan rakennusten vesikatesaneerauksen sekä julkisivusaneerauksen, mistä tulee aiheutumaan ostajille merkittäviä kustannuksia.

Huoneiston kosteus- ja mikrobiongelma

Myyjät olivat 28.4.2015 myyneet asunnon aiemmalle ostajalle, joka sai huoneistossa fyysisiä oireita. Huoneistoon oli tilattu vesivahinkojen kosteuskartoitus. Kartoituksen perusteella todettiin, että lattia ja seinät olivat kostuneet. Kosteus oli seinässä kosteuseristeen ja betonin välissä. Aikaisempi kauppa oli purettu, ja ostajille oli ilmoitettu, että havaitut ongelmat ja puutteet oli korjattu. Myyjät ovat kuitenkin laiminlyöneet ulkoisen kosteudenhallinnan kunnostamisen ja vesikatteen kunnostamisen, mitkä ovat aiheuttaneet huoneiston kosteus- ja mikrobiongelmat.

Vasta remontoidussa kylpyhuoneessa on havaittu lattiakaivon kiristysrenkaan olevan halki ja lattiassa kohonneita kosteusarvoja noin metrin etäisyydelle lattiakaivosta ja seinissä kohonneita kosteusarvoja noin 70 senttimetrin korkeuteen.

Edelleen myös ilmanvaihtokanavien eristyksen on todettu olevan puutteellinen, mikä mahdollistaa veden kondensoitumisen ilmanvaihtokanaviin.

Myyjien vastaus perusteluineen

Myyjät kiistävät ostajien vaatimukset.

Reklamaatiovelvollisuus

Myyjät kiistävät vastuunsa ensisijaisesti vedoten reklamaatiovelvollisuuden laiminlyöntiin. Ostajat eivät reklamoineet väittämistään virheistä ajoissa tai jatkaneet vaatimustaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun he ovat havainnet tai heidän olisi tullut havaita väitetyt virheet. Ostajien tehtävä on esittää selvitys siitä, että reklamointi on tehty lain edellyttämällä tavalla.

Vedenohjaukseen ja kattorakenteeseen on ensi kerran ostajien toimesta väittein puututtu jo vuonna 2016. Ostajat ovat 8.11.2017 päivätyssä virheilmoituksessa/purkuvaatimuksessa luetteloineet puutteet uudelleen toistaen. Ostajat ovat saaneet tiedon taloyhtiön piharemontista ja yhtiön rahallisesta asetelmasta viimeistään yhtiön yhtiökokouksessa 2018. Taloyhtiö on yhtiökokouksessaan 2018 tehnyt päätöksen salaoja- ja pihaurakasta yksimielisesti. Urakkaa varten tehtiin päätös rahoituksesta ja urakkalainasta, yhteensä 1 135 000 eurosta. Urakan loppukustannus oli 100 000 euroa suurempi ja erotus on katettu vastikkeella.

Ostajilla oli jo 2018 tiedossa kustannukset ja se mihin urakkalaina käytetään. Ostajat ovat reklamoineet vuonna 2018, mutta vaatimukset perusteineen on esitetty vasta kesäkuussa 2020. Ostajille varattu asuntokauppalain mukainen reklamaatioaika ja toteutusaika eivät pitene sillä, että samasta rakenneosasta tehdään uudestaan sama väite ja vaatimus. Tässä asiassa olisi pitänyt ryhtyä oikeudellisiin toimiin viimeistään 2019 keväällä.

Ostajille ennen kauppaa annetut tiedot ja virheväitteet

Ostajat eivät ole kohdistaneet yhteensä 50 000 euron hinnanalennusvaatimusta. Valitukseen ei ole oheistettu taloyhtiön toimittamaa kuluerittelyä ja päätöstä, mihin rakenneosiin ynnä muuhun urakkasummaa on käytetty. Pihaurakan työkuvauksessa on salaojiin, viemäröintiin, asvaltointiin, sähkötöihin ja uuteen parkkipaikkaan varattu 657 400 euroa. Erikseen aitoihin, tukimuureihin, postilaatikkoihin ja muuhun on varattu 287 950 euroa. Kummankin kohteen suunnitteluun, valvontaan ja muuhun on varaukset erikseen.

Ostajille on annettu poikkeuksellisen selkeät ja laajat tiedot kaupan kohteesta. Ostajat ovat tehneet ostopäätöksensä oikeiden ja riittävien tietojen perusteella. Valittajien asuinhuoneisto on ilmeisen riidattomasti kunnoltaan ja laadultaan hyvä ja vastaa samanikäisiä huoneistoja. Kauppahinta oli huoneiston laatua vastaava. Valittajien oma kirjallinen selvitys osoittaa, ettei huoneistossa ole sellaisia laatuvirheitä, jotka oikeuttaisivat kauppahinnan alennukseen tai vahingonkorvaukseen.

Taloyhtiön toteuttama laaja urakka ja urakkasumma ei ole olennaisesti kohdistunut niihin seikkoihin, joista valittajat ovat esittäneet huomautuksia. Ostajat ovat myös tienneet, että kyse on vanhasta asunnosta, ja näissä tilanteissa on ennakoitavissa, että taloyhtiössä tehdään uusia omia päätöksiä korjaustarpeiden ja muiden syiden johdosta. Taloyhtiö on tässä tapauksessa päättänyt toteuttaa laajan ja kattavan tasokorotuksen yhtiössä. Julkisivujen ja kattojen korjaamiselle ei ole mitään asiaperustetta.

Ostajien osakkeita rasittaa noin 28 000 euron osuus pihasaneerauksen urakkasummasta. Myyjien käsityksen mukaan pihaurakassa oli kyse piha-alueen tasoa ja yleisilmettä parantavasta remontista. Salaojien remontoinnista koituva vastikevelvollisuus voisi olla ostajien osalta noin 4 000 euroa, kun otetaan huomioon urakkakulut viemäröinneistä, koko yhtiön alueelle tehdystä asvaltoinnista, sähkötöistä ja kokonaan uudesta parkkipaikasta. Myyjien mukaan kohteessa ei ole salaista taloudellista virhettä, sillä 4 000 euron kustannusosuus ei ole olennainen suhteutettuna 167 000 euron kauppahintaan.

Ratkaisun perustelut

Reklamaatiovelvollisuus

Asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Arvioitaessa, milloin virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita, ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä. Lainkohdan 3 momentin mukaan ostaja saa 1 ja 2 momentin säännösten estämättä vedota virheeseen, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

Saman luvun 12 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Lainkohdan 4 momentin mukaan mitä 1 ja 2 momentissa säädetään, ei sovelleta, jos ostajan ei kaupantekoajankohtana voida edellyttää käsittäneen kyseisen seikan merkitystä tai jos hänellä on ollut aihetta olettaa, että se oikaistaan ennen asunnon hallinnan luovutusta. Mainittuja säännöksiä ei sovelleta myöskään, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti eikä myöskään sikäli kuin tämän luvun 19 §:stä muuta johtuu.

Oikeuskäytännössä on korostettu, että reklamaatiovelvollisuuden oikea täyttäminen on tärkeää myyjän oikeussuojan kannalta. Myyjälle tulee varata tilaisuus perehtyä väitettyihin virheisiin, jotta hän voi osallistua asian selvittelyyn ja ottaa kantaa ostajan vaatimuksiin, mahdollisesti korjata virheen tai tehdä sovintotarjouksen (KKO 2008:8).

Korkein oikeus on muun muassa kiinteistön kauppaa koskevissa ratkaisuissaan 2008:8 ja 2016:69 todennut, että virheilmoituksen tulisi olla sisällöltään sellainen, että myyjä kykenee arvioimaan mahdollisen virhevastuunsa perusteen ja tekemään tilanteen edellyttämät toimenpiteet. Ostajan tulee ilmoittaa virheilmoituksessa se vaatimus, jonka hän virheen perusteella esittää. Vaatimuksen tarkempi yksilöinti ei kuitenkaan ole ensi vaiheessa välttämätöntä. Vaatimuksen suuruus selviää tavallisesti vasta myöhemmin korjaustöiden valmistuttua. Virheilmoitusta voidaan myös myöhemmin täydentää. Lautakunnan näkemyksen mukaan kiinteistön kauppaa koskevia oikeusperiaatteita voidaan soveltaa myös asuntokaupan virheilmoitusta arvioitaessa asunto- ja kiinteistökauppojen piirteiden samankaltaisuuden vuoksi.

Lautakunta toteaa, että kohtuullisena aikana virheilmoitukselle on vakiintuneesti pidetty noin 3–4 kuukautta, tai tapauskohtaisesi arvioiden kuitenkin korkeintaan kuutta kuukautta siitä, kun ostaja havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt havaita se. Merkittävänä ajankohtana on pidetty sitä, milloin ostaja on ymmärtänyt tai hänen olisi pitänyt ymmärtää virheen merkitys.

Lautakunnan kuitenkin toteaa, että kun kysymyksessä on asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulla olevissa osissa sijaitseva virhe tai puutteellisuus, osakkaiden mahdollisuudet itsenäisesti selvittää virheperusteiden olemassaoloa ovat rajalliset. Näin ollen täsmällisen vaatimuksen esittämiseksi tarvittavan tiedon saaminen saattaa ostajasta riippumattomista syistä viivästyä, jolloin vaatimuksen täsmentämiselle annettavan kohtuullisen ajan on katsottava alkavan kulumaan siitä, kuin ostajalla on ollut tältä oisin riittävät tiedot käytössään. Lautakunta kuitenkin edelleen toteaa, että vaatimusten täsmälliseen ilmoittamiseen liittyvästä mahdollisesta viiveestä huolimatta, itse virheperusteesta ja sen johdosta alustavasti esitettävistä vaatimuksista on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostajien on katsottava päässee selville virheen merkityksestä.

Myyjät ovat vedonneet ensisijaisesti siihen, että ostajat eivät reklamoineet väittämistään virheistä ajoissa tai jatkaneet vaatimustaan kohtuullisessa ajassa. Näin ollen asiassa on arvioitava ensin se, onko kaikista virheperusteista ilmoitettu oikeassa ajassa reklamaatiovelvollisuuden täyttävällä tavalla. Asiassa on edellä mainitun lainsäännöksen johdosta arvioitava siten se, milloin ostajat ovat päässeet tai heidän olisi pitänyt päästä selville virheiden merkityksestä.

Huoneiston kosteusvauriot ja ulkoinen kosteudenhallinta

Lautakuntaan on toimitettu kaupan kohdetta koskeva esite 16.4.2016. Esitteen kohdassa ”Muutostyöt huoneistossa” ilmoitetaan, että: ”Syksyllä 2015 edelliset asukkaat ovat kokeneet subjektiivista terveyshaittaa asunnossa oleskellessaan. 10.11.2015 taloyhtiö päätti korjata sisääntuloeteisen puoleisen ulkoseinän raportissa suositellun mukaisesti. Yhtiö päätti reagoida myös oh/keittiö -seinän löydökseen sen raja-arvot alittavasta niukkuudesta huolimatta. Mikrobivaurioraportti, Työterveyslaitoksen analyysi ja korjaustyöseloste välittäjältä.” Lisäksi esitteen ”Viat ja vahingot” -kohdassa todetaan seuraavaa: ”Kosteusvahinko, homevahinko, Ajankohta: Ei tiedossa. Syy: Ei tiedossa. Tehdyt korjaukset ja toimenpiteet: Kylpyhuone peruskorjattu. Kuivatettu, asennettu vedeneristys ja laatoitettu. Vaatehuoneen ja ulkoseinän välinen seinä sekä keittiön ja olohuoneen välinen seinä purettu ja korjattu rakennustapaohjeiden mukaisesti. Ks. Korjaustyöseloste 16.12.2015/16.2.2016.”

Lautakuntaan toimitetun kauppakirjan mukaan ostaja on tutustunut muun muassa kuntoarvioon 21.3.2014, korjaustarveselvitykseen, 27.11.2015 päivättyyn Työterveyslaitoksen materiaalinäytteen mikrobianalyysin analyysivastaukseen, mikrobivauriotutkintaraporttiin 5.12.2015, korjaustyöselosteeseen 16.12.2015 ja poikkeamat 16.2.2016 sekä taloyhtiön taseeseen 2015.

Ostajat ovat kauppakirjan allekirjoituksin myös vahvistaneet tutustuneensa ”lausunto materiaalinäytteen mikrobianalyysi 19.7.2015” nimiseen asiakirjaan, jossa todetaan, että huoneistossa oli todettu runsas kosteusvaurioon liittyvä sieni esiintymä ja terveyshaitta. Lisäksi ostajat ovat vahvistaneet tutustuneensa 5.12.2015 päivättyyn mikrobivauriotutkimusraporttiin, josta ilmenee, että eteisen ja vaatehuoneen todennäköinen vauriomekanismi on maakosteuden nouseminen perusmuurin betonirakenteessa ulkoseinän alaohjauspuuhun. Edelleen raportissa on suositeltu pintavesien ohjausten parantamista, perusmuurin suojausta ja rännivesien ohjausten parantamista.

Lautakuntaan toimitetun selvityksen perusteella ostajille on annettu tieto siitä, että huoneistossa on ollut kosteus- ja mikrobivaurio. Korjauksen toteutuksesta annettujen tietojen perusteella, mitkä ovat sisältyneet korjaustyöselosteeseen 16.12.2015 ja raporttiin korjausten poikkeamista 16.2.2016, lautakunta katsoo, että ostajat ovat kuitenkin voineet saada sen käsityksen, että edellä mainitut puutteet oli asianmukaisesti korjattu.

Lautakuntaan on toimitettu selvityksenä 9.8.2016 päivätty tarkastusraportti. Suoritetussa tarkastuksessa kohteena oli ostajien asunto. Raportin mukaan tuulikaapin ulkoseinässä oven kohdalla oli valumajälkiä ja seinän pinnassa alareunassa oven molemmin puolin havaittiin kohonnutta kosteutta. Rakenteiden on todettu kastuneen oven oikealla puolella sisältä katsottuna. Vahingon aiheuttajaksi todettiin vesikatteen ja lumiesteen kiinnityskohdan epätiiveys. Edelleen tarkastuksessa havaittiin maanpaineseinän pinnassa oikeassa ulkokulmassa kohonnutta kosteutta sekä olohuoneen ja pesuhuoneen välisen maanpaineseinän kastuneen. Vahingonaiheuttajaksi todettiin maakosteus ja se että hulevedet pääsevät imeytymään maahan ja ohjautuvat talon alle.

Lisäksi ostajat ovat toimittaneet lautakuntaan asiakirjan ”Avoin kirje hallitukselta 10/2016”. Kirjeen kohdan kolme otsikko on ”Vesienohjausten parantaminen ja korjaustoimet”. Kohdassa kolme todetaan, että: ”--suunnitelmien teon yhteydessä todettiin, että nykyisten järjestelmien ja rakennusteknisten ratkaisujen kunto ja toteutus on tarpeellista tutkia tarkasti. Varsinaiset rakennustyöt tulevat vaatimaan tietyissä taloissa huomattavia korjauksia kaatoihin ja maanmuokkauksia. Yleisesti ottaen kaikkien talojen ympärystät tulevat olemaan jonkinasteisen työn alla. Projektin yksi lähtökohta ja tavoite on saada sokkelia näkyviin vähintään 20 cm. Tämän jälkeen maa tulee vielä kaikkialla viettää rakennuksesta poispäin. Pelkästään edellä kuvattu tulee olemaan monin paikoin erittäin vaativaa toteuttaa. Yhtiössä enenevissä määrin esille tulleiden kosteusongelmien ja näihin oleellisesti liittyvien syiden vuoksi hanke on välttämätön. Hankkeen koko luokka tulee sekä taloudellisesti että teknisesti olemaan erittäin vaativa.”.

Ilmoittamansa perusteella ostajat ovat havainneet ummehtunutta hajua ja alkaneet oireilemaan jo pian muutettuaan asuntoon vuonna 2016. Lautakuntaan toimitetun toisen ostajan lähettämän sähköpostin perusteella ostajat ovat kirjallisesti reklamoineet ensimmäisen kerran sähköpostitse 17.7.2017. Sähköpostissa ostaja ilmoittaa, että ostajille on annettu harhaanjohtavia tietoja asunnon kunnosta ja että asunnon kosteusvauriosta on jätetty kertomatta. Edelleen sähköpostin mukaan asuntoon tehtiin kosteuskartoitus elokuussa isännöintitoimiston tilaamana, jolloin ilmeni, että seinissä on kosteutta. Edelleen ostaja on todennut, että ennen kaupantekoa ei tullut ilmi, että salaojat ovat epäkunnossa vaan ostajien annettiin ymmärtää niiden olevan kunnossa. Myyjä on sähköpostissa kuvannut sairastuneensa kosteusvaurioista johtuen ja ehdottanut ensisijaisesti kaupan purkua.

Myyjät ovat kuluttajariitalautakunnassa asian osalta käydyssä kirjeenvaihdossa ilmoittaneet, että vedenohjaukseen ja kattorakenteeseen on ensi kerran ostajien toimesta väittein puututtu jo vuonna 2016. Tämän keskustelun sisältö ja väitteet ovat jääneet asiassa selvittämättä. Lautakunta ei voi ottaa asiassa vastaan suullista todistelua, näin ollen lautakunta katsoo, että ensimmäinen asuntokauppalain ja oikeuskäytännön asettamien vaatimusten mukainen reklamaatio on esitetty myyjille 17.7.2017.

Ostajat ovat oman kertomuksensa mukaan ilmoittaneet hajusta taloyhtiölle, joka on tilannut huoneistoon tarkastuksen, josta on laadittu 9.8.2016 päivätty tarkastusraportti. Lautakunta katsoo, ettei ostajien voida pelkän hajun perusteella edellyttää ymmärtävän mahdollisen virheen laatua ja merkitystä. Annettujen tietojen mukaan ostajat ovat kuitenkin saaneet havainnot asunnon kunnosta tietoonsa. Edelleen lautakuntaan on toimitettu edellä olennaisilta osin siteerattu hallituksen avoin kirje, joka on päivätty lokakuulle 2016. Lautakunta katsoo, että tarkastuksen ja siitä laaditun raportin ajankohtaa sekä hallituksen toimittamaan kirjettä on pidettävä merkittävänä sen osalta, milloin ostajat ovat tulleet tietoiseksi virheestä ja sen merkityksestä.

Lautakunta pitää merkityksellisenä sitä, että ostajilla oli tieto huoneistossa aikaisemmin olleesta kosteus- ja mikrobivauriosta, joskin he olivat olleet siinä käsityksessä, että virhe oli asianmukaisesti korjattu. Ottaen huomioon edellä mainitut raportissa esitetyt havainnot asunnon kosteusvauriosta ja siitä, että sen oli aiheuttanut maaperäkosteus ja hulevesien puutteellinen ohjautuminen, on lautakunnan käsityksen mukaan ostajien tullut ymmärtää, ettei aikaisemmin tehty korjaus ollut onnistunut tai kohdistunut oikein. Sen osalta milloin ostajat ovat tulleet tietoiseksi virheestä ja sen merkityksestä, merkittävänä on pidettävä myös hallituksen toimittamaa kirjettä, jossa todetaan, että vesienohjausten parantamiseen liittyvän hankkeen olevan yhtiössä enenevissä määrin esille tulleiden kosteusongelmien vuoksi välttämätön ja hankkeen kokoluokan tulevan olemaan sekä taloudellisesti että teknisesti erittäin vaativa.

Lautakunta katsoo, että yhdistettynä tietoon oman asuntonsa kosteusvauriohistoriasta ja sen syistä, sekä vaurion uusiutumisesta ja sille esitetyistä samoista syistä kuin ennen tehtyjä korjauksia, lautakunnan käsityksen mukaan ostajien oli tullut ymmärtää kosteudenhallintaan laajemmin liittyvästä virheellisyydestä ja sen merkityksestä viimeistään lokakuussa 2016. Lautakunnan käsityksen mukaan ostajien olisi siten tullut ilmoittaa kosteusvauriosta ja yhtiön ulkopuoliseen kosteuden hallintaan liittyvästä virheperusteesta ja siihen liittyvistä vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa lokakuun 2016 jälkeen. Ostajat ovat osoittaneet ilmoittaneensa myyjille asiasta vasta heinäkuussa 2017 eli yli kahdeksan kuukauden kuluttua edellä mainittujen tietojen saamisesta. Näin ollen ostajat ovat ilmoittaneet huoneiston uusiutuneista kosteusvaurioista ja yhtiön ulkoiseen kosteudenhallintaan liittyvistä virheväitteistä liian myöhään.

Muut esitetyt virheperusteet

Lautakunnan käsityksen mukaan sadevesiviemärien, salaojien ja pintamaiden kallistusten puutteet ovat olleet sellaisia, joiden osalta reklamaatio-oikeus on menetetty, kun ostajat eivät ole edellä ulkoisen kosteudenhallinnan puutteista saadun tiedon perusteella esittäneet virheilmoitusta kohtuullisessa ajassa. Asiassa on kuitenkin arvioitava vielä, onko muista virheväitteistä eli yhtiön katon kunnosta, julkisivun kunnosta, lattiakaivon rikkoutuneesta kiristysrenkaasta, ilmanvaihtokanavien eristyksestä ja jätevesirunkojen puutteista reklamoitu oikea-aikaisesti.

Kyseisistä seikoista ole mainintaa 17.7.2017 toimitetussa reklamaatiossa. Edellä mainitussa 9.8.2016 päivätyssä tarkastusraportissa on todettu vahingon aiheuttajaksi myös vesikatteen ja lumiesteen kiinnityskohdan epätiiveys. Lautakuntakunta kuitenkin katsoo, ettei edellä mainitun raportin perusteella ostajan voida katsoa saaneen muistiossa 3.10.2017 katosta esitettyä vastaavaa tietoa, eli tietoa siitä, että kyseessä ei ole yksittäinen lumiesteen ja katon välinen epätiiveyskohta, vaan että katossa on puutteita laajemmin.

Lautakuntaan on toimitettu myös reklamaatio 8.11.2017, jossa on reklamoitu 3.10.2017 päivätyssä muistiossa ilmenneistä seikoista kauttaaltaan. Muistion mukaan rakennuksen vesikate vuosi ja se oli toteutettu virheellisesti. Edelleen muistion mukaan vesikatteen kantava kattotuolirakenne puuttui täysin ja itse pelti kantoi orsien välissä olevan kuorman. Lisäksi aluskatetta ei ollut lainkaan ja pelti oli kiinnitetty nauloilla, jotka olivat nousseet aiheuttaen epätiiveyttä. Lautakunta katsoo, että ostajat olivat vasta aikaisintaan 3.10.2017 saaneet riittävät tiedot katon kunnosta ymmärtääkseen puutteellisuuden merkityksen ja näin ollen 8.11.2017 esitetty reklamaatio vaatimuksineen on katsottava tehdyn oikea-aikaisesti. Siitä mikä merkitys ostajille etukäteen katon kunnosta annetuilla tiedoilla on virheperustetta arvioitaessa, lautakunta lausuu myöhemmin virhettä käsittelevässä osiossa.

Toimitetun selvityksen perusteella ostajat ovat saaneet tiedon kiristysrenkaan halkeamasta ensimmäisen kerran aikaisintaan edellä mainitusta 3.10.2017 päivätystä muistiosta ja reklamoineet tästä seikasta 8.11.2017. Näin ollen reklamaatio on tältä osin katsottava tehdyn oikea-aikaisesti. Lautakuntaan ei ole toimitettu kirjallista selvitystä siitä, että ostajat olisivat saaneet tiedon ilmanvaihtokanavien epätiiveydestä ja jätevesirunkojen ongelmista merkittävällä tavalla ennen 8.11.2017 virheilmoitusta, näin ollen näistä on katsottava myös reklamoidun oikea-aikaisesti

Virheellisyyden arviointi

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n 2 momentin mukaan yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.

Asuntokauppalain 6 luvun saman luvun 12 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Edelleen lainkohdan 3 momentin mukaan ostaja ei ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä ole velvollinen tarkistamaan myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottamaan asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknillisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä.

Saman luvun 20 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Lautakunta toteaa, että vastapuolen kiistäessä vaatimukset perusteineen olisi virheeseen vetoavan pystyttävä esittämään jotakin selvitystä väitteensä tueksi. Lautakuntaan ei kuitenkaan ole toimitettu jätevesirunkojen ongelmista mitään selvitystä. Edelleen ilmanvaihtokanavien epätiiveyden osalta lautakuntaan ei ole toimitettu muuta selvitystä, kuin Vantaan ympäristökeskuksen päättökirje, jossa todetaan, että taloyhtiö on tehnyt ilmanvaihdon osalta tarvittavat korjaukset kaupan kohteena olleeseen huoneistoon. Selvitystä ei ole myöskään siitä, miten ostajien vastikevastuu oli mahdollisesti noussut näihin rakennuksen osiin kohdistuneiden korjausten osalta. Näin ollen lautakunnan ei totea asiassa esitetyn selvityksen perusteella virhettä eikä se siten arvioi asiaa tältä osin enemmälti.

Muistiossa 3.10.2017 kiristysrenkaan on todettu olleen halki. Jatkotoimenpiteinä on esitetty sen selvittämistä, onko halkeama aiheuttanut tilassa kosteusvaurion, eli onko kosteutta päässyt vesieristeen alle rakenteisiin. Lautakunta toteaa, että asunto-osakeyhtiölain nojalla lattiakaivon osineen on katsottu olevan asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulla oleva rakennuksen osa. Asiassa ei ole toimitettu muuta selvitystä kylpyhuoneen mahdollisesta kosteusvauriosta. Lautakunta toteaa, ettei asiassa ole osoitettu myyjien tienneen kiristysrenkaan halkeamasta. Asiassa ei ole myöskään toimitettu selvitystä siitä, että tapauksessa lattiakaivon kiristysrengas ei kuuluisi taloyhtiön kunnossapitovastuulle. Halkeamaa on siten arvioitava niin kutsuttuna salaisen taloudellisena virheenä. Asiassa ei ole toimitettu selvitystä siitä, miten tämä seikka on mahdollisesti vaikuttanut ostajien vastikevastuuseen. Lautakunta katsoo, ettei kiristysrenkaan halkeamaa itsessään voida pitää salaisen taloudellisen virheen merkittävyyskynnyksen ylittävänä puutteena. Näin ollen, kun muuta selvitystä mahdollisesta virheestä ei tältä osin ole esitetty, lautakunta ei totea kaupan kohteessa salaista taloudellista virhettä tällä perusteella.

Ostajat ovat vedonneet virheenä katon kuntoon. Ostajien mukaan katto oli toteutettu virheellisesti, sillä vesikatteen kantava kattotuolirakenne puuttui täysin ja itse pelti kantoi orsien välissä olevan kuorman. Lisäksi aluskatetta ei ollut lainkaan ja pelti oli kiinnitetty nauloilla, jotka olivat nousseet aiheuttaen epätiiveyttä. Myyjät ovat vedonneet siihen, että ostajille oli annettu kaikki tarpeellinen tieto ennen kauppaa. Edellä mainitusti ostajat olivat kauppakirjan mukaan tutustuneet yhtiön kuntoarvioon. Lautakuntaan on toimitettu kuntoarvio 21.3.2014. Kuntoarviossa on todettu, että vesikatoissa huomioitavia asioita olivat olleet pinnoitteiden haalistuminen ja kiinnitysnaulojen ruostuminen, ja todettu aluskatteen puuttumisen lisäävän kattovuoto- ja kondenssikosteusriskiä. Lisäksi vesikatolle on suositeltu tiivistyskorjausta jo kuntotarkastuksessa 2014.

Lautakunnalle toimitetussa 3.10.2017 päivätyssä muistiossa katon osalta todettiin, että vesikate on peltiä ja siitä puuttuu aluskate. Peltikate on kiinnitetty pääosin naulaamalla. Rakenne on toteutettu siten, että kantavaa kattotuolirakennetta ei ole vaan itse peltikate kantaa orsien välissä olevan kuorman. Naulat ja ruuvit ovat nousseet monesta kohdasta ja aiheuttavat epätiiveyttä katteessa. Välikatolla olevien ilmanvaihtokanavien eristys on osin puutteellinen, tämä voi aiheuttaa veden kondensoitumista ilmanvaihtokanaviin. Toimenpiteenä katon osalta suositeltiin vesikatteen tiiviiksi saattamista, joka todennäköisesti vaatii peltikatteen uusinnan, jonka yhteydessä asennetaan aluskate ja uusitaan kattorakenne.

Lautakunnan näkemyksen mukaan ostajien on katsottava saaneen katon kuntoon liittyvät seikat pääosin tietoonsa ennen kauppaa edellä mainitusta kuntoarviosta. Kuntoarviosta jo ilmi käyvien seikkojen lisäksi muistiossa on tehty huomio katon rakennustavasta, mutta ei ole todennut tämän olevan esimerkiksi rakennusaikaan hyvän rakennustavan vastaisesti toteutettu vaan ainoastaan sen, että se on rakennustavaltaan riskialtis vuodoille.

Lautakunta toteaa, että asiassa ei ole toimitettu selvitystä, mikä perusteella myyjillä olisi katsottava olleen katon kunnosta enempää tietoa, kuin mitä kuntoarvioissa 21.3.2014 on esitetty eli samat tiedot kuin mitkä ostajille oli annettu ennen kauppaa. Lautakunta toteaa, että asunto-osakeyhtiö vastaa lähtökohtaisesti katon kunnossapidosta. Mahdollista virheellisyyttä on siten arvioitava salaisena taloudellisena virheenä. Lautakuntaan ei ole toimitettu edellä mainitun kuntoarvion 21.3.2014 ja muistion 3.10.2017 lisäksi mitään selvitystä katon kunnosta tai sen mahdollisen korjausurakan laajuudesta tai kustannusvaikutuksista ostajille. Näin ollen lautakunta toteaa, että toimitetun selvityksen perusteella katon kunnon johdosta ostajien taloudellisten velvoitteiden ei voida kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi katsoa osoittautuneen merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Näin ollen lautakunta ei suosita asiassa hyvitystä tältä osin.