Vakuuden palauttaminen ja kiinteistön kunto vuokrasuhteen päättyessä

Asiaselostus

Vuokralainen vuokrasi maanvuokrasopimuksella vuokranantajalta Ristiinassa sijaitsevan 1 400 m2:n suuruisen kiinteistön, jolla sijaitsee 120 m2:n suuruinen omakotitalo sekä autokatos/varastorakennus. Osapuolet sopivat vuokran määräksi 800 euroa kuukaudessa ja vakuudeksi 1 600 euroa. Vuokrasuhde alkoi 15.3.2011 ja päättyi 30.1.2020.

Osapuolten kesken on erimielisyyttä siitä, onko vuokranantajalla ollut oikeus pidättää vakuutta vuokrasuhteen päätyttyä.

Lautakunnan ratkaisu

Kuluttajariitalautakunta ei suosita hyvitystä.

Vuokralaisen vaatimukset perusteluineen

Vuokralainen vaatii vuokranantajaa palauttamaan pidättämänsä vakuuden.

Vuokrasuhteen päättyessä yhden makuuhuoneen lattiassa oli työtuolin aiheuttama vaurio. Kyseisen huoneen lattian hionta ja lakkaus maksaisi 450 euroa. Vuokralainen on tarjoutunut maksamaan kyseisen summan, mutta muilta osin vakuus tulee palauttaa.

Vuokralainen ei päässyt osallistumaan 3.2.2020 suoritettuun lopputarkastukseen ja vuokranantaja laati tarkastuksesta raportin. Vuonna 2011 vuokrasopimuksen teon yhteydessä otettuja kuvia ja loppuraportissa olevia kuvia ei voi verrata keskenään. Vuonna 2011 otetut kuvat ovat yleisiä kuvia huoneista. Missään niistä ei ole erityisesti kuvattu lattioiden kuntoa, kuten lopputarkastuksessa ja vuokranantajan lisäselvityksessä otetuissa kuvissa. Yleisissä huonekuvissa ei olisi näkynyt kovin suurta muutosta.

Talon loppusiivouksen suoritti siivousyritys, jonka siivoojalle vuokranantaja oli ilmoittanut viestitse olevansa loppusiivoukseen tyytyväinen. Vuokralainen kuuli siivouksen puutteista vasta syksyllä 2020, kun vuokranantaja vastasi vuokralaisen reklamaatioon.

Talossa on lakatut mäntylattiat, joilla on ikää noin 30 vuotta. Yhdeksässä vuodessa lattia kuluu ja naarmuja tulee tavanomaisessa lapsiperheen elämässä. Vuokranantaja on vedonnut vakuuden pidättämisessä muun muassa siihen, että talon lattioissa oli monessa kohtaa jälkiä, jotka vaikuttivat lemmikkien kynsien aiheuttamilta. Vuokrasopimuksessa oli sallittu lemmikkien pitäminen tilapäisesti. Edellisellä vuokralaisella oli ollut myös koira/koiria ja vuokralaisen mukaan jälkiä olisi ollut lattiassa jo vuokralaisen muuttaessa taloon. Yläkerran lattia vaurioitui kattoikkunoiden vuotamisen seurauksena vuonna 2019. Vuokranantaja sai tuolloin vakuutusyhtiöltä korvauksen vahingosta. Keittiön lattialle valui joitain vuosia sitten vettä, joka aiheutti vaurion lattian lakkapintaan. Vuokranantaja kävi katsomassa tilannetta, mutta ei esittänyt asiasta korvausvaatimusta. Kun lattian lakka oli vuodosta vaurioitunut, se vähitellen irtosi ja vaurio levisi.

Kiinteistön pihassa oli useampi iso koivu ja pihan ympärillä lehtimetsää. Koivut pudottavat lehtensä todella myöhään, joten vuokralainen oli haravoinut lehdet vasta keväisin. Vuokralainen olisi haravoinut pihan syksyllä 2019, mikäli olisi tiennyt tuolloin, että tulee muuttamaan pois seuraavan talven aikana.

Vuokravakuusasia olisi pitänyt selvittää kuukauden sisällä vuokrasopimuksen päättymisestä, viimeistään kuitenkin ennen lattioiden korjausta. Lattioiden kunnon olisi voinut arvioida paikan päällä yhdessä puolueettoman asiantuntijan kanssa. Silloin osapuolet olisivat yhdessä voineet sopia ja hoitaa siivousasiat kuntoon. Lisäksi vuokralainen olisi voinut haravoida pihan keväällä. Vuokranantaja ilmoitti takuuvuokrasta vuokralaisen useista pyynnöistä huolimatta vasta, kun vuokralainen reklamoi asiasta. Tuolloin lattiat oli jo hiottu ja lakattu.

Vuokranantajan vastaus perusteluineen

Vuokranantaja kiistää vuokralaisen vaatimuksen.

Vuokranantaja pidätti vakuuden omakotitalossa ilmenneiden lattiapintojen vaurioiden vuoksi. Lattiat hiottiin ja lakattiin uudelleen. Tästä aiheutui vuokranantajalle 2 927 euron kustannukset. Vuokrasuhteen alkaessa kohteesta tehtiin alkukartoitusraportti, johon liitettiin ennen vuokrasuhteen alkua otettuja kuvia. Tuolloin lattioissa ei ollut huomautettavaa.

Keittiön ja yläkerran makuuhuoneessa oli lattian lakkaus kulunut isolta alueelta kokonaan ja etenkin alakerran lattioissa oli paljon raapimisjälkiä. Vuokrasopimuksessa oli sovittu, että lemmikkejä voi tilapäisesti vierailla talossa, mutta vuokralainen on aiheutuneista vahingoista vastuussa. Lisäksi vuokrasopimuksen liitteenä olleessa asiakirjassa oli ohjeistettu vuokralaista muun muassa laittamaan huonekaluhuopaa kalusteiden jalkojen alle.

Lopputarkastusraportissa todetaan, ettei taloa ollut riittävällä tavalla siivottu. Siivooja kävi paikalla uudemman kerran, mutta tulos ei ollut paljon parempi senkään jälkeen. Talossa oli palaneita polttimoita, joita ei ollut vaihdettu. Ikkunat olivat pesemättä. Myös useat kaapit olivat sisältä likaiset. Vuokranantaja on siivonnut taloa itse, haravoinut pihan sekä tyhjentänyt räystäät.

Vuokrasopimuksessa todetaan, että ”vuokralainen on velvollinen huolehtimaan rakennuksien varusteista siten että niille ei aiheudu laiminlyönnin seurauksena haittaa tai vaurioita”. Vuokralaisen olisi näin ollen tullut tyhjentää räystäät ja sadevesikaivot syksyllä, kun suurin osa lehdistä oli tippunut. Näin ei ollut toimittu.

Ratkaisun perustelut

Virheellisyyden arviointi

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 8 §:n mukaan kohtuullisen vakuuden asettamisesta sen vahingon varalle, että sopijapuoli ei täytä velvoitteitaan, voidaan sopia.

Saman lain 20 §:n 1 momentin mukaan huoneiston on vuokrasuhteen alkaessa ja sen aikana oltava sellaisessa kunnossa kuin vuokralainen huoneiston iän, alueen huoneistokannan ja muut paikalliset olosuhteet huomioon ottaen kohtuudella voi vaatia, jollei muusta kunnosta ole sovittu. Sopia voidaan myös siitä, että vuokralainen huolehtii vuokrasuhteen johdosta vuokralaisen käytössä olevien tilojen ja laitteiden kunnossapidosta tai kiinteistölle kuuluvista velvoitteista.

Saman lain 25 §:n mukaan vuokralaisen on hoidettava huoneistoa huolellisesti. Vuokralainen ei ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu huoneiston käyttämisestä vuokrasopimuksessa edellytettyyn tarkoitukseen, jos vuokranantaja on vastuussa huoneiston kunnosta ja kunnossapidosta. Vuokralainen on velvollinen korvaamaan vuokranantajalle vahingon, jonka vuokralainen tahallisesti taikka laiminlyönnillään tai muulla huolimattomuudellaan aiheuttaa huoneistolle.

Lautakunta arvioi tapausta seuraavasti.

Lautakunnalle toimitetuista valokuvista ilmenee, että talon lattioissa on monilta kohdin lakkaus kulunut ja lattioissa on raapimisjälkiä. Kuvista ilmenee myös, että keittiön kaapeissa ja laatikoissa sekä kodinhoitohuoneen kaapeissa, seinissä ja lattioissa sekä saunan lauteissa ja lattiassa oli jonkin verran likaa. Myös yläkerran irtokaapistoissa oli likaa ja kynän jälkiä. Yläkerrassa on kuvissa nähtävissä hämähäkinseittejä, pölyä ja likaa. Myös talon molempien WC:iden kaapit ja seinät olivat likaiset. Vuokralainen on myöntänyt, että makuuhuoneen lattiassa oleva vaurio on työtuolin aiheuttama. Lautakunta katsoo tulleen näytetyksi, että talossa on ollut vuokrasuhteen päätyttyä siivouspuutteita.

Asiassa on jäänyt epäselväksi keittiön lattian lakkapinnan sekä yhden makuuhuoneen lattian lakkapintojen vaurioitumisen ajankohdat sekä syyt. Lisäksi on jäänyt epäselväksi, mitä osapuolet ovat niistä aiemmin keskenään keskustelleet. Asian selvittäminen vaatisi suullisten todistelukeinojen käyttöä. Lautakunnan käsittely on kirjallista eikä lautakunta voi ottaa vastaan suullista todistelua.

Lautakunta pitää uskottavana vuokralaisen kertomusta siitä, että hän ei ollut syksyllä 2019 tiennyt muuttavansa alkuvuodesta talosta pois. Vuokranantaja on toimittanut lautakuntaan Liite vuokrasopimukseen -nimisen asiakirjan, johon on kerätty vuokralaiselle käyttöohjeita ja opastusta. Liitteessä lukee ensimmäisinä ”Räystäskourujen ja sadevesikaivojen tyhjennys mielellään kaksi kertaa vuodessa.” sekä ”Piha-alueesta huolehtiminen: ei puunkaatoa, Norjanangervot keväällä poikki.” Vuokralainen ei ole kiistänyt olleensa tietoinen kyseisestä liitteestä. Lautakunta katsoo, että osapuolet ovat sopineet nimenomaisesti ainakin räystäiden puhdistamisesta ja vuokralaisen olisi tullut ne puhdistaa myös syksyllä 2019.

Lähtökohtana on, että mikäli vuokranantaja sallii koiran pitämisen asunnossa, tulee vuokranantajan ymmärtää, että koiran pitämisestä saattaa aiheutua tiettyä kulumista, kuten lattiapintojen kulumista. Tavanomaisena kulumisena ei kuitenkaan voida pitää lemmikin aiheuttamia laajoja tai määrällisesti useita kynnenjälkiä asunnon pinnoilla. Esitetyn valokuva-aineiston perusteella lautakunta pitää todennäköisenä, että lattiassa näkyvät viiltomaiset jäljet ovat lemmikkieläinten kynsien aiheuttamia. Lattiat ovat kuluneet monin paikoin siten, ettei sitä voida pitää vain normaalina kulumisena. Ottaen huomioon, että vuokrasopimuksessa oli sovittu vuokralaisen korvaavan lemmikkieläinten aiheuttamat vauriot, lautakunta katsoo, että vuokranantajalla on ollut oikeus pidättää vakuutta lattiaan tulleiden jälkien johdosta.

Vuokranantaja on ilmoittanut lattioiden hiomisesta ja lakkauksesta aiheutuneen 2 927 euron kustannukset. Arvioitaessa vakuudesta pidätettävän osuuden määrää, lautakunta ottaa huomioon lattian noin 30 vuoden iän sekä sen, että lakattu pinta joka tapauksessa kuluu ajan myötä. Näin ollen lattian korjaus on myös tuonut kohteeseen tasonparannusta. Lautakunta arvioi tasonparannusta vastaavaksi määräksi 1 500 euroa. Vuokralainen on myöntänyt yhden makuuhuoneen lattiassa olevan työtuolin aiheuttama vaurion ja ilmoittanut voivansa maksaa sen johdosta 450 euroa.

Vuokranantajalla on oikeus olla palauttamatta vakuutta, mikäli hänelle on aiheutunut sen suuruiset vahingot, jotka hän pystyy näyttämään toteen. Lautakunta katsoo, että vuokranantajalla on ollut oikeus pidättää koko vakuus talon lattian vaurioiden ja talon siivouspuutteiden vuoksi.

Päätös oli yksimielinen.