Vanhentuneen vuokravelan takaisinmaksu ja vuokrasopimusehdon sovittelu

Asiaselostus

Vuokralainen vuokrasi kuudella peräkkäisellä määräaikaisella asuinhuoneiston vuokrasopimuksilla 49 m²:n suuruisen yksiön vuokranantajalta. Vuokra-aika alkoi 1.6.2019. Vuokrasuhde päättyi 30.11.2021.

Asiassa on riitaa siitä, onko vuokrasopimukseen kirjattu ehto vanhentuneen vuokravelan lyhentämisestä kohtuuton.

Lautakunnan ratkaisu

Kuluttajariitalautakunta ei suosita hyvitystä.

Vuokralaisen vaatimukset perusteluineen

Vuokralainen vaatii, että vuokranantaja palauttaa 1 350 euroa vuokralaiselle.

Vuokralainen muutti 15.4.2011 vuokranantajan omistamaan huoneistoon vuokralle. Vuokralainen oli aikaisemmin asunut vuokranantajan vuokralaisena toisessa huoneistossa vuonna 1991. Vuokralaiselle ilmoitettiin, ettei hänellä ollut velkaa vuokranantajalle, ainoastaan oven lukonvaihdosta oli aiheutunut 64,86 euron velka, jonka vuokralainen maksoi pois.

Vuokranantaja teki 15.4.2011–30.4.2018 välisenä aikana useita noin 3–4 kuukauden mittaisia määräaikaisia vuokrasopimuksia, kerran jopa ainoastaan yhdeksi kuukaudeksi. Vuokranantaja solmi vuokralaisen kanssa toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen yhdestä huoneistosta 1.5.2018. Vuokralainen pyysi myöhemmin saada vaihtaa huoneistoa käytännöllisistä syistä vuokranantajan omistamaan toiseen huoneistoon. Vuokralainen muutti tähän huoneistoon keväällä 2019.

Kaksi viikkoa ennen muuttoa vuokranantajan edustaja oli yhteydessä vuokralaiseen ja kertoi, että vuokralaisella on 2 720 euron suuruinen velka maksamattomista vuokraeristä vuosilta 1990 ja 1992. Muuttoon oli ainoastaan kaksi viikkoa, ja vuokralaisen terveydentila oli huono ja vuokralainen panikoi. Vuokralaisen apuna oli kaksi asiantuntijaa, jotka neuvottelivat vuokranantajan kanssa asiasta. Vuokranantajan edustaja vaati, että 2 720 euron suuruinen velka oli maksettava. Asiantuntijat neuvottelivat asiasta ja korostivat, että vanhaa vuokravelkaa ei ollut vaadittu aikaisemmin maksettavaksi. Vuokranantajan edustaja ei suostunut tekemään toistaiseksi voimassa olevaa vuokrasopimusta huoneistoon, ennen kuin 2 720 euron suuruinen vanha velka oli kokonaan maksettu. Vuokranantaja ei tarjoaisi lainkaan vuokralaiselle huoneistoa, ellei vuokralainen suostuisi lyhentämään vanhaa velkaa. Vuokranantajan ehto oli, että 2 720 euron suuruista vanhaa velkaa oli lyhennettävä 50 eurolla kuukaudessa siihen asti, kunnes se on kokonaan maksettu. Vuokranantajan ehto oli myös, että vuokrasopimus olisi alkuun määräaikainen, kunnes vanha velka olisi kokonaisuudessaan lyhennetty. Vuokranantaja asetti vaatimukseksi, että ”määräaikaisen vuokrasopimuksen jatkumisen ehtona on, että vanhaa velkaa lyhennetään 50 euroa kuukaudessa.” Vuokranantaja muutti vuokrasuhteen määräaikaiseksi ja lisäsi vuokrasopimukseen ehdoksi jo vanhentuneen velan maksamisen.

Vuokrasopimuksessa oleva ehto on kuluttajasuojalain mukaan kohtuuton. Vuokranantajalla ei ole ollut mitään oikeutta vedota velkaan vuokrasopimuksen solmimisvaiheessa. Vuokrasopimuksessa oleva sopimusehto siitä, että vuokralaisen tulisi maksaa 50 euroa kuukaudessa on kohtuuton, koska ehto suosii yritystä eivätkä osapuolten oikeudet ja velvollisuudet ole tasapainossa. Ehto estää vuokralaista vetoamasta hänen laillisiin oikeuksiinsa, koska vanhentuneen velan maksaminen on ehtona vuokrasopimuksen solmimiseen.

Vuokralainen pelkäsi vuokrahuoneiston menettämisen puolesta ja hän oli terveydellisesti puolustuskyvyttömässä tilassa. Jos joku, käyttäen hyväkseen toisen pulaa, ymmärtämättömyyttä, kevytmielisyyttä tai hänestä riippuvaista asemaa, on ottanut tai edustanut itselleen aineellista etua, joka on ilmeisessä epäsuhteessa siihen, mitä hän on antanut tai myöntänyt, tahi josta mitään vastiketta ei ole suoritettava, ei täten syntynyt oikeustoimi sido sitä, jonka etua on loukattu. Näin ollen vuokralaisen maksamat erät tulisi ehdottomasti palauttaa hänelle.

Mikäli määräaikainen sopimus on pitempi kuin kolme kuukautta, mutta sopimus toistuvasti uusitaan, vuokrasopimus katsotaan myös olevan toistaiseksi voimassa oleva, jos voidaan katsoa, että vuokranantajan tavoite on kiertää lain velvollisuudet irtisanomisista sekä huoneiston käyttöoikeutta. Vastoin vuokranantajan näkemystä asiaan, vuokranantajan tavoitteena on selvästi ollut kiertää lain velvollisuudet. Tämä käytäntö on lainvastainen. Vuokralaisen vuokrasopimus on siten ollut toistaiseksi voimassa oleva.

Vuokranantajan vastaus perusteluineen

Vuokranantaja kiistää vuokralaisen vaatimukset.

Vuokralaisen maksama vanhentunut velka, yhteensä 1 350 euroa, on suorituksena ollut pysyvä ja pätevä. Vanhentumislain esitöissä todetaan esimerkkinä, että velallinen on saattanut maksaa vanhentuneen velan tietäen velan olevan vanhentunut voidakseen sopia vuokrasopimuksen jatkamisesta ja tällaisessa tilanteessa velkojalla ei vanhentumislain 14.2 §:n mukaisesti ole palautusvelvollisuutta suorituksesta (HE 187/2002 vp s. 66) Vuokranantajalla on velkojana ollut oikeus asettaa uuden vuokrasopimuksen solmimisen ehdoksi velan lyhentäminen. Kun velallisen suoritus vanhentuneesta velasta ei perustu erehdykseen, suoritus on siis pysyvä. Koska vuokralainen on tietoisesti ja oma-aloitteisesti maksanut hänen tiedossaan olevaa vanhentunutta velkaa, suoritukset ovat päteviä ja pysyviä.

Vuokralaisella on vuokrauksien aikana ollut määräaikaisia sopimuksia vuokranantajan kanssa, johtuen hänen heikosta maksuhistoriastaan. Määräaikaiset vuokrasopimukset johtuivat täysin vuokralaisen menettelystä ja ovat olleet laillinen toimi. Vuokralaiselle tarjottiin 1.5.2018 toistaiseksi voimassa olevaa vuokrasopimusta, koska hän oli osoittanut maksukyvykkyyttä ja sitoutumista pysyä sovitussa.

Vuokralainen esitti vuokranantajalle toukokuussa 2019 halukkuutta muuttaa pienempään ja edullisempaan huoneistoon. Vuokrausprosessin aikana vuokranantajalle selvisi, että vuokralaisella on vanha vanhentunut velka. Vuokranantajan toimintatapoihin ja sääntöihin kuuluu, ettei vuokrasopimusta tehdä henkilön kanssa, joka on jäänyt velkaa heille. Velalliselle vuokralaiselle laaditaan uusi vuokrasopimus, mikäli hän maksaa velkansa. Vuokralainen ehdotti, että hän maksaisi velkaansa 50 euro/kk ja allekirjoittaisi määräaikaisen vuokrasopimuksen, jos vuokranantajan mahdollistaisi hänelle uuden vuokrahuoneiston.

Vuokralaista ei ole pakotettu muuttamaan pois toistaiseksi voimassa olevalla sopimuksella vuokratusta huoneistosta eikä vuokralaista ole pakotettu vuokraamaan uutta huoneistoa vuokranantajalta. Vuokralainen on koko ajan toiminut vapaasta tahdosta ja omasta aloitteestaan. Mikäli ehdot eivät olisi vuokralaisen mukaan olleet hyväksyttävissä, hän olisi voinut kääntyä toisen vuokranantajan puoleen. Ehdot ovat riidattomalla tavalla sopineet vuokralaiselle, ne ovat syntyneet hänen aloitteestaan, hänen ehdotuksestansa ja solmittu hänen allekirjoituksellaan. Vuokralainen on toiminut sopimuksen mukaisesti (lukuun ottamatta vuokranmaksua) miltei 2,5 vuotta ja tämän aikajakson aikana solminut viisi uutta määräaikaista vuokrasopimusta. Jostain syystä tämä ei pitkän ajan jälkeen sopinutkaan vuokralaiselle.

Vuokralainen ei ole kertaakaan maininnut vuokranantajalle, että hänellä olisi heikko terveydentila, heikko taloudellinen tila, ymmärtämättömyyttä tai kevytmielisyyttä. Vuokranantaja tai muukaan taho ei ole vastaanottanut lääkärinlausuntoa asiasta, väittämät ovat siis perusteettomia. Vuokranantaja on voittoa tavoittelematon kiinteistöosakeyhtiö eikä täten myöskään hae ”kevytmielisiltä” asiakkailta aineellista etua. Vuokranantajan toimintatapa saa täyden tuen laista ja oikeuskäytännöstä sekä alan toimintatavoista. Mistään kohtuuttomuudesta ei voi myöskään olla kysymys, koska vuokralainen on omasta tahdostaan ja oma-aloitteisesti hoitanut tätä asiaa.

Ratkaisun perustelut

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 4 §:n 1 momentin mukaan vuokrasopimus on määräaikainen tai voimassa toistaiseksi. Vuokrasopimus on voimassa toistaiseksi, jollei muuta ole sovittu tai sovita taikka muusta laista muuta johdu. Jos vuokrasuhteesta sovitaan useammin kuin kahdesti peräkkäin saman vuokralaisen kanssa enintään kolmen kuukauden määräajaksi, vuokrasopimus on määräaikaa koskevasta ehdosta huolimatta toistaiseksi voimassa oleva.

Saman lain 6 § 2 momentin mukaan kuluttajan ja elinkeinonharjoittajan välisen huoneenvuokrasopimuksen sovitteluun sovelletaan, mitä kuluttajansuojalaissa säädetään. Vuokran määrän sovitteluun sovelletaan kuitenkin, mitä tässä laissa säädetään.

Kuluttajasuojalain 4 luvun 1 § mukaan, jos tässä laissa tarkoitetun sopimuksen ehto on kuluttajan kannalta kohtuuton tai sen soveltaminen johtaisi kohtuuttomuuteen, ehtoa voidaan sovitella, jollei 2 §:stä muuta johdu, tai se voidaan jättää huomioon ottamatta. Sopimuksen ehtona pidetään myös vastikkeen määrää koskevaa sitoumusta. Kohtuuttomuutta arvioitaessa otetaan huomioon sopimuksen koko sisältö, osapuolten asema, sopimusta tehtäessä vallinneet olot ja, jollei 2 §:stä muuta johdu, olojen muuttuminen sekä muut seikat. Jos 1 momentissa tarkoitettu ehto on sellainen, että sopimuksen jääminen voimaan muilta osin muuttumattomana ei ole ehdon sovittelun vuoksi kohtuullista, sopimusta voidaan, jollei 2 §:stä muuta johdu, sovitella muiltakin osin tai se voidaan määrätä raukeamaan.

Velan vanhentumisesta annetun lain 14 §:n mukaan velallisen velvollisuus suorittaa velka lakkaa, kun velka vanhentuu. Velallisella ei ole oikeutta saada velkojalta takaisin suoritusta, jonka hän on tehnyt vanhentuneesta velasta. Jos kysymys on elinkeinonharjoittajan saatavasta, joka perustuu kulutushyödykkeen luovuttamiseen tai luoton myöntämiseen kuluttajalle, taikka luotonantajan saatavasta yksityistakaajalta tai yksityiseltä pantinantajalta, velallisella on kuitenkin oikeus saada palautus sellaisesta suorituksesta, jonka hän on tehnyt tietämättä velan olevan vanhentunut. Velkojan on maksettava palautettavalle rahamäärälle korkolain 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona hän sai vanhentunutta velkaa koskevan suorituksen.

Varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 31 §:n 1 momentin mukaan jos joku, käyttäen hyväkseen toisen pulaa, ymmärtämättömyyttä, kevytmielisyyttä tai hänestä riippuvaista asemaa, on ottanut tai edustanut itselleen aineellista etua, joka on ilmeisessä epäsuhteessa siihen, mitä hän on antanut tai myöntänyt, tahi josta mitään vastiketta ei ole suoritettava, ei täten syntynyt oikeustoimi sido sitä, jonka etua on loukattu.

Kuluttajariitalautakunta arvioi tapausta seuraavasti.

Vuokralaisella ei ole oikeutta saada maksamiansa vanhentuneita vuokraeriä takaisin vuokranantajalta velan vanhentumisesta annetun lain 14 §:n perusteella. Kyseisen pykälän mukaan velallisella on oikeus saada palautus sellaisesta suorituksesta, jonka hän on tehnyt tietämättä velan olevan vanhentunut, mikäli kyse on kulutushyödykkeestä tai luotosta. Lautakunta katsoo, että vuokranantajan saatava eli vuokraerä ei ole kulutushyödyke tai luotto. Vaikka vuokraerä katsottaisiinkin olevan kulutushyödyke, lautakunta katsoo, että vuokralaisen on täytynyt olla tietoinen siitä, että vuokrasaatava oli vanhentunut. Näin ollen vuokranantaja ei ole velan vanhentumisesta annetun lain 14 §:n perusteella velvollinen palauttamaan vuokralaiselle maksetut vanhentuneet vuokrasaatavat.

Vuokralainen on katsonut, että ehto vanhentuneen vuokravelan maksamisesta on kohtuuton kuluttajasuojalain nojalla. Vuokralainen on lisäksi katsonut, että vuokralaisen solmimat määräaikaset vuokrasopimukset on katsottava toistaiseksi voimassa olevaksi vuokrasopimukseksi.

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 4 §:n säännös koskee samoja osapuolia ja samaa huoneistoa. Nyt riidan kohteena olevasta huoneistosta on laadittu kuusi määräaikaista peräkkäistä vuokrasopimusta, joiden kesto on ollut yli kolme kuukautta. Lautakunta katsoo, että vuokranantaja on toiminut säännöksen mukaisesti. Lautakunta katsoo, että riidan kohteena olevan huoneiston huoneenvuokrasuhteet ovat olleet vuokrasopimuksien mukaisesti määräaikaisia ja lautakunta arvioi määräaikaisten vuokrasopimuksien ehtojen kohtuuttomuutta.

Kuluttajasuojalain 4 §:n mukaan sopimusehdon kohtuuttomuutta arvioitaessa otetaan huomioon sopimuksen koko sisältö, osapuolten asema, sopimusta tehtäessä vallinneet olot, olojen muuttuminen sekä muut seikat. Riidatonta on, että vuokralaisella on ollut toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus ennen nyt riidan kohteena olevaa huoneistoa. Riidatonta on myös, että vuokralainen on halunnut muuttaa toiseen huoneistoon. Vuokralainen on vedonnut terveydentilaansa, taloudelliseen asemaansa ja siihen, että hän pelkäsi menettävänsä huoneiston, ellei hän olisi suostunut lyhentämään vanhentunutta vuokravelkaa. Vuokralainen, joka on yksityishenkilö, on ollut heikommassa asemassa verrattuna vuokranantajaan, joka on elinkeinoharjoittaja. Ehdotus huoneiston vaihtamisesta on kuitenkin tullut vuokralaiselta. Lautakunta toteaa, että vuokralainen olisi voinut jatkaa asumista toistaiseksi voimassa olevalla vuokrasopimuksella solmitussa huoneistossa. Vuokralainen ei ollut vaarassa menettää kokonaan asuinpaikkaansa eikä näin ollen ollut pakotettu suostumaan vuokranantajan ehtoon vanhentuneen velan lyhentämisestä. Lautakunta katsoo, että sopimusehdon soveltamista ei tässä tapauksessa ole pidettävä kohtuuttomana.

Vuokralainen on lisäksi vedonnut oikeustoimilain 31 §:n pätemättömyysperusteisiin. Vuokralainen ei ole toimittanut näyttöä terveydentilastansa vuokrasopimusten solmimisajankohtina. Vuokralainen ei myöskään ole toimittanut riittävää selvitystä taloudellisesta tilanteestaan vuokrasopimusten solmimisajankohtina. Lautakunta toteaa jääneen näyttämättä, että vuokranantaja olisi käyttänyt vuokralaisen asemaa hyväkseen vuokrasopimusten solmimisen yhteydessä. Lautakunta ei suosita asiassa hyvitystä.

Päätös oli yksimielinen.