Vuokrasopimuksen vakuusmaksun palauttaminen. Oman työn arvo

Asiaselostus

Vuokralainen vuokrasi 2.12.2020 päivätyllä määräaikaisella vuokrasopimuksella vuokranantajalta 14.12.2020-31.8.2021 väliseksi määräajaksi asuinhuoneiston. Vuokraksi sovittiin 760 euroa kuukaudessa. Vuokralainen maksoi 1 520 euron vakuuden sopimusehtojen täyttymisen turvaamiseksi.

Vuokrasuhteen päätyttyä vuokranantaja pidätti vakuudesta 548,66 euroa kylpyhuoneen laatan lohkeamisen vuoksi. Asiassa on riitaa vakuuden pidättämisen perusteista.

Lautakunnan ratkaisu

Kuluttajariitalautakunta suosittaa, että vuokranantaja palauttaa vuokralaiselle vuokrasopimuksen vakuusmaksusta jo palauttamansa osan lisäksi 409 euroa.

Vuokralaisen vaatimukset perusteluineen

Vuokralainen vaatii vuokranantajaa palauttamaan myös vakuudesta pidätetyt 548,66 euroa.

Kylpyhuoneen laatan rikkoutuminen tuli vuokralaiselle yllätyksenä. Hän ei ollut huomannut laatan lohkeamaa ennen kuin vuokranantaja ilmoitti siitä. Laatan vaurio on ehkä syntynyt asuntoesittelyn yhteydessä.

Laatan lohkeaminen on kosmeettinen haitta ja normaalia kulumista. Vuokralainen selvitti korjauskuluja rakennusliikkeeltä, joka arvioi laatan paikkauskuluksi 50–70 euroa. Vuokranantajan lähettämä lasku korjaustyöstä on aiheeton ja tekaistu, sillä vuokranantaja korjasi laatan itse. Vuokranantaja ei antanut vuokralaiselle mahdollisuutta käyttää omia verkostojaan laatan paikkaukseen.

Vuokranantajan vastaus perusteluineen

Vuokranantaja kiistää vuokralaisen vaatimuksen.

Laatan lohkeamisessa ei ole kyse normaalista kulumisesta. Laatta on lohjennut vuokralaisen vuokra-aikana ja vuokralainen vastaa sen korjauskuluista. Vuokranantaja korjasi laattavaurion itse ja nouti tarvikkeet alan liikkeestä yrityksensä kautta, jolloin hän sai niille sopimusasiakkaana edullisemman hinnan. Laattaliiman ja maalin kuivumisaikojen vuoksi työ edellytti useita käyntejä asunnolla. Vuokranantaja joutui turvautumaan asiantuntijan apuun muun muassa korjaustavan valinnassa.

Vuokranantaja on teettänyt vuokrasuhteen jälkeen pesuhuoneen kosteusmittauksen ja on uusinut silikonisaumoja. Näistä toimista aiheutuneita kuluja hän ei peri vuokralaiselta niin sovittaessa.

Ratkaisun perustelut

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 8 §:n mukaan kohtuullisen vakuuden asettamisesta sen vahingon varalle, että sopijapuoli ei täytä velvoitteitaan, voidaan sopia.

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 25 §:n 1 momentin mukaan vuokralaisen on hoidettava huoneistoa huolellisesti. Vuokralainen ei ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu huoneiston käyttämisestä vuokrasopimuksessa edellytettyyn tarkoitukseen, jos vuokranantaja on vastuussa huoneiston kunnosta ja kunnossapidosta.

Saman lainkohdan 2 momentin mukaan vuokralainen on velvollinen korvaamaan vuokranantajalle vahingon, jonka vuokralainen tahallisesti taikka laiminlyönnillään tai muulla huolimattomuudellaan aiheuttaa huoneistolle.

Kuluttajariitalautakunta ei voi ottaa vastaan suullista todistelua. Lautakunta ei siten arvioi asiaa siltä osin, kuin arviointi edellyttäisi suullista todistelua. Saadun kirjallisen selvityksen perusteella lautakunta lausuu seuraava.

Vakuuden pidättämisen peruste

Vuokranantajan on palautettava sopimuksen täyttämisen turvaamiseksi asetettu vakuus viipymättä vuokrasuhteen päätyttyä, jos vuokralainen on täyttänyt kaikki sopimuksen ehdot. Jos vuokralainen on rikkonut sopimusta tavalla, josta on aiheutunut vahinkoa vuokranantajalle, vuokranantaja voi pidättää vakuudesta vahingon määrän. Vakuutta pidättävänä ja korvausta vaativana osapuolena vuokranantaja on velvollinen näyttämään toteen vahingon aiheutumisen sekä sen, että vuokralainen on vastuussa vahingosta. Jos vuokranantaja täyttää näyttövelvollisuutensa näiltä osin, vuokralaisen on korvausvastuulta välttyäkseen osoitettava, ettei hän ole menetellyt huoneiston hoidossa huolimattomasti taikka aiheuttanut vahinkoa toimenpiteellään tai laiminlyönnillään.

Lautakuntaan on toimitettu kuvia lohjenneesta kylpyhuoneen laatasta. Kuvasta on havaittavissa, että laatta on lohjennut ainoastaan sen pinnoitteen osalta, eikä laatta ole kokonaan halki tai rikkoutunut.

Lautakunnan näkemyksen mukaan vuokranantaja on osoittanut laatalle aiheutuneen vahinkoa. Lisäksi lautakunnan käsityksen mukaan asiassa on riidatonta, että vahinko on aiheutunut vuokralaisen vuokrasuhteen aikana. Vuokralainen pitää mahdollisena, että lohkeama olisi aiheutunut esimerkiksi asuntonäytön aikana, jolloin hän ei ole ollut itse asunnossa. Vuokralainen ei ole kuitenkaan nimenomaisesti kiistänyt aiheuttaneensa laatan lohkeamista, vaan on kertonut, ettei ollut itse havainnut lohkeamista. Edellä mainitusti vuokralaisen olisi vahingonkorvausvastuulta välttyäkseen osoitettava, ettei vahingoittuminen aiheutunut hänen menettelynsä takia. Se, että asunnossa on pidetty asuntonäyttöjä ei riitä osoittamaan, että vahinko ei ole aiheutunut vuokralaisen toimenpiteen tai laiminlyönnin takia.

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaisesti vuokralaisen tulee hoitaa huoneistoa huolellisesti. Vuokralainen ei ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu asunnon normaalista asuinkäytöstä. Vuokralaisten ja vuokranantajien valtakunnalliset järjestöt ovat antaneet erillisen ohjeen asuinhuoneiston tavanomaisesta kulumisesta ja asunnon siivouksesta. Tämän ohjeen mukaan äkillisesti aiheutunutta jälkeä ei lähtökohtaisesti voi pitää tavanomaisena kulumisena. Ohjeen mukaan tavanomaisena kulumisena ei pidetä muun muassa isoja kolhuja tai muita suurempia jälkiä, jotka ovat aiheutuneet tavaroiden putoamisesta lattialle tai iskeytymisestä seinään. Esimerkiksi halkeama lattialaatassa tai reikä parketissa eivät ole tavanomaista kulumista. Ohjeen mukaan tavanomaista kulumista ei myöskään ole esimerkiksi se, että WC:n käsienpesualtaaseen on tullut halkeama sen johdosta, että sinne on pudonnut tavaroita.

Laatan lohkeamasta toimitettujen kuvien perusteella lautakunta pitää laatan vauriota pikemminkin äkillisenä kuin pitkän ajan kuluessa muodostuneena jälkenä. Lautakunnan näkemyksen mukaan lohkeamaa kylpyhuoneen seinälaatassa ei ole tavanomaista kulumista.

Seuraamukset

Selvityksenä laatan lohkeamisen korjauksesta aiheutuneista kuluista vuokranantaja on toimittanut liikeyrityksen laskun 31.8.2021, joka on osoitettu vuokralaiselle. Asiakirja-aineistosta käy kuitenkin ilmi, että vuokranantaja on vähentänyt laskun summan eli 548,66 euroa vuokravakuudesta. Toimitetun aineiston perusteella vuokranantaja on tehnyt laatan paikkauksen itse omana työnä. Yritys, jonka nimissä lasku on laadittu, on vuokranantajan oma liikeyritys.

Laskuerittelyn mukaan korjaukseen käytetyt tarvikkeet ovat maksaneet 44,66 euroa, ja korjauksen johdosta on kertynyt ajokilometrejä 36 kilometriä, joista on laskutettu yksi euro kilometriä kohden. Työstä laskutetaan 72 euroa tunnilta ja työaikaa on kulunut 6,5 tuntia. Käydyssä kirjeenvaihdossa vuokranantaja on maininnut konsultoineensa korjauksessa ammattilaista, mutta tästä mahdollisesti aiheutuneista kustannuksista ei ole selvitystä. Näin ollen lautakunta katsoo, että laskuerittelyssä mainittu 6,5 tunnin työaika on ollut kokonaan vuokranantajan omaa työaikaa.

Lautakuntaan on toimitettu rakennustarvikeliikkeen laskuerittely. Sen mukaan laatan korjaukseen käytetyt materiaalit maksoivat 44,66 euroa.

Verottajan päätöksen verovapaista matkakustannusten korvauksista mukaan kilometrikorvauksen enimmäismäärä vuonna 2021 oli 44 senttiä kilometriltä. Lautakunta pitää kohtuullisena matkakulukorvauksena nyt käsiteltävässä tapauksessa 36 kilometriltä 15 euroa.

Lautakunnan ratkaisukäytännössä ja oikeuskäytännössä sopimusrikkomuksen korjaamiseksi tehdyn oman työn arvoa on pidetty korvattavana vahinkona. Vaurion laadusta ja laajuudesta saadun selvityksen perusteella lautakunta pitää laskuerittelyssä ilmoitettua työaikaa huomattavan suurena. Lautakunta pitää vaurioon nähden kohtuullisena työaikana matka-aikoineen yhteensä neljää tuntia. Lautakunta määrältään kohtuullisena korvauksena omasta työstä 20 euroa tunnilta. Näillä perustein lautakunta katsoo, että vakuuden pidätys on laatan lohkeamisen takia aiheellinen yhteensä 139,66 euron osalta.

Kosteuskartoitus ja uusitut silikonisaumat

Asiassa on käyty kirjeenvaihtoa myös vuokranantajan vuokravakuuden palauttamisen jälkeen teettämästä kosteuskartoituksesta ja silikonisaumojen uusimisesta aiheutuneista kustannuksista. Laatan lohkeamisesta lautakuntaan toimitetusta kuvasta ei ilmene, että laatan lohkeaminen olisi aiheuttanut vaaraa kosteusvauriolle tai jotakin vauriota silikonisaumoille. Myöskään toimitetussa kosteuskartoitusraportissa ei ole esitetty tällaista johtopäätöstä. Lautakunta toteaa, että silikonisaumojen uusimisessa on mitä ilmeisemmin ollut kyse niiden uusimistarpeesta muusta syystä. Laatan lohkeamisesta toimitetun selvityksen perusteella lautakunta ei pidä myöskään kosteuskartoitusta lohkeamisen takia tarpeellisena toimena. Lautakunta toteaa, ettei asiassa ole esitetty perusteita, joiden takia vuokralaisen voitaisiin katsoa olevan vahingonkorvausvastuussa vuokranantajalle näiden toimien kuluista.

Päätös oli yksimielinen