Uuden asunnon ostajien asemaa rakennuttajan konkurssissa on parannettava

Kuluttajariitalautakunta on ratkaissut riidan, missä asunto-osakkeiden ensiostaja oli myynyt oikeudet asuntoon toiselle kuluttajalle ennen asunnon valmistumista. Kaupan jälkeen mutta ennen rakennuksen valmistumista rakennuttajayritys (perustajaosakas) oli asetettu konkurssiin ja rakentaminen oli keskeytynyt. Asunto-osakeyhtiö oli itse jatkanut rakentamista ottamansa lisälainan ja uuden urakoitsijan avulla. Uusi ostaja vaati alkuperäiseltä ostajalta konkurssin ja rakentamisen keskeytymisen ja syntyneiden lisäkustannusten perusteella hinnanalennusta sekä vahingonkorvausta.

Tilannetta varten säädettyjä nimenomaisia säännöksiä, kun asunto ei ole valmistunut ja kauppa on kuluttajien välinen, asuntokauppalaissa ei ole. Koska myyjänä riidassa ei ollut rakennuttajayritys vaan kuluttaja, kauppaan ei voinut soveltaa uuden asunnon säännöksiä. Käytettävissä olivat vain asuntokauppalain käytetyn asunnon vastuusäännökset. Ne koskevat sanamuotonsa perusteella valmista kohdetta. Asuntoa ei kuitenkaan vielä kauppaa tehtäessä ollut käytännössä olemassa. Lautakunta totesi päätöksessään, että asuntokauppalain käytetyn asunnon virhevastuuta koskevat säännökset oli säädetty vain sellaista tilannetta silmällä pitäen, missä asunto on jo valmistunut ja vika tai puute on siinä. Säännösten soveltaminen riitaan oli tämän vuoksi ongelmallista. Lautakunta joutuikin äänestämään ratkaisusta. Lautakunnan enemmistö katsoi, että kyse ei ollut tapauksessa asuntokauppalain mukaisesta virheestä. Vähemmistö katsoi, että riskin ongelmista tuli olla myyjillä asunnon valmistumiseen ja luovuttamiseen asti, ja päätyi siihen, että konkurssi sekä siitä aiheutunut rakentamisen keskeytyminen ja lisäkustannukset muodostivat virheen. Vähemmistö suositti osakkeiden ensiostajaa hyvittämään uudelle ostajalle konkurssista aiheutuneet lisäkustannukset ja puutteet rakentamisessa.  Lautakunnan (enemmistön) ratkaisussa jäi avoimeksi, voiko konkurssi jossain tilanteessa olla virheen perustana, kun osakkeet myydään edelleen ennen asunnon valmistumista. Jos kyse ei ole virheestä, riski rakennuttajayrityksen konkurssista aiheutuvista tappioista jää yksin uudelle ostajalle, vaikka konkurssi tapahtuisi hyvinkin pian kaupasta.

Muita tilanteita, joissa asuntokauppalain säännökset tai niiden puute aiheuttavat rakennuttajan konkurssissa epäselvyyksiä on useita. Konkurssimenettelyäkään koskevat säännökset konkurssilaissa eivät riittävästi ota huomioon rakenteilla olevan asunnon ostajien asemaa. Yrityssaneeratustilannetta asuntokauppalaki ei tunnista lainkaan. Yrityssaneeraus voi johtaa asunnon ostajien kannalta jopa huonompaan asemaan kuin konkurssi, jos saneerattu rakennusyhtiö ei pysty saattamaan hanketta loppuun.

Jos osakkeenostaja ei halua luopua osakkeistaan rakentamisaikaisen konkurssin vuoksi, hänen pitää lunastaa osakkeiden loppuosuus siihen arvoon, mikä niillä on ollut konkurssihetkellä. Kun rakennuskohde yleensä seisoo pidemmän aikaa ennen kuin rakentamista konkurssin jälkeen jatketaan, sen arvo ehtii laskea ennen lunastamista. Keskeneräinen rakennus on yleensä silloin säiden armoilla. Epäselvää on, jääkö tämä arvonlasku osakkaan tappioksi.

Osakkeiden arvo konkurssihetkellä on riippuvainen rakennuksen valmiusasteesta. Laissa ei ole annettu ohjetta siihen, miten tämä lasketaan tai kuka arvion tekee. Tästä aiheutuu luonnollisesti epäselvyyksiä ja riitaa, kun loppuosuuksia lunastetaan. Oma ongelmansa aiheutuu siitä, että osakkaat usein maksavat kauppasummaa etupainotteisella aikataululla ja heillä käytännössä on lunastustilanteessa saatavaa eikä maksettavaa yhtiöltä.

Jos ostaja haluaa purkaa sopimuksen konkurssin vuoksi, hänen pitää saada takaisin jo maksamansa kauppasumma. Jos konkurssipesällä ei ole takaisinmaksuun tarvittavia varoja, epäselvää on, voiko ostaja saada varat hankkeeseen liittyvistä vakuuksista. Asuntokauppalain vakuudet suojaavat vain asunto-osakeyhtiön osakkaita ja sopimuksen purun jälkeen ostaja ei ole enää osakas.

Asuntokauppalain mukaisen rakentamisvaiheen aikaisella vakuudella pyritään turvaamaan asunto-osakeyhtiön rakennuksen valmistuminen. Yleensä on kaikkien edun mukaista, että kohde ei jää kesken, vaan rakennustyöt saatetaan vakuuden turvin niin pitkälle kuin mahdollista. On kuitenkin epäselvää, milloin vakuus on luovutettava käyttöön eli onko kohde ensin rakennettava loppuun esimerkiksi lainan turvin, jolloin nähdään, paljonko konkurssista on aiheutunut lisäkustannuksia, vai onko vakuuden antajan annettava varat käyttöön heti. Käytännössä on ilmennyt tilanteita, joissa vakuuden antaja ei anna varoja heti käyttöön rakentamisen jatkamiseksi, vaan jää odottamaan laskelmaa konkurssin aiheuttamista lisäkustannuksista. Oma ongelmansa voi lisäksi aiheutua vakuuden määrällisestä riittämättömyydestä.

Lisätietoja puheenjohtaja Pauli Ståhlberg 040 5712228